庫存短缺 屋難求

南加房地產市場價格經過連年向下整理，再加上房貸利率創30年新低，許多首次購屋人及投資者，從去年下半年開始搶進市場，卻面臨一屋多方競價，甚至一屋難求，只能望屋興嘆。

但另一面，聯邦住宅金融局（Federal Housing Finance Administration；FAFA）將房利美(Fannie Mae)持有洛杉磯及內陸帝國地區的銀行回收屋（Real Estate-Owned；REO），悄悄透過不公開管道，以千萬甚至上億的價碼，成捆、打包批售（Bulk Sales），引發加州房地產商協會（California Association of Realtors；CAR）及不少房地產經紀強烈反彈。

佳信貸款總裁劉艷秋表示，現在至未來五年，對購屋或投資人來說，是一生難遇的美國房地產最好投資時機，也是靠置產翻身致富的難得機遇，但經過美國政府近幾年救房政策護盤，銀行遲遲無法處理持有大批早應法拍的房地產，再加上近幾年海外華人熱錢不斷湧入美國購屋，才會造成南加房地產庫存嚴重不足。

今年是總統大選年，許多銀行業礙於政府政策，仍將提供無法償付房貸者修改貸款或短售機會，但事實上，銀行早已被這些房貸壞帳壓得透不過氣。

房地產界預估，今年下半年開始不少銀行將陸續進行回收屋的處理，明年幅度會更大，而且傾向批售，因為房屋法拍平均要近兩年才能走完程序，而且約須耗費7萬8000元，處理的時間及成本代價太大。

選購批售資格最高6萬元

劉艷秋說，近期南加有不少投資集團，已從銀行取得千萬元以上的批售房地產，並召開三天、收費達3500元的研討會，以尋求有興趣的投資人。研討會後，購屋者還需再依照金、白金級鑽石等級，再繳交2萬6000元、4萬元或6萬元的一次性「選購資格費」，才能進場撿「便宜」。

上周劉艷秋即與先生報名參加這類研討會，70、80位參加者中，僅有四位華人。

劉艷秋指出，主辦研討的投資集團表示，該集團從銀行端批售的房地產，約以市值四分之一的成本取得，研討會成員若進場購買，成本約為市值的二分之一，日後則可用市值的七至八成出售，或委託該集團出租及管理，但須支付月租10%的管理費，結果參加研討的一位華裔太太，研討會第二天就當場繳交4萬元，準備會後進場挑選這批剛批售到的房地產。

打包批購法拍屋相形失色

與銀行有長期合作、銷售銀行屋的房地產經紀陳心怡表示，其實從2009年開始，部分銀行即有銀行屋批售，房地產經紀購下千萬元打包的批售房地產，每棟成本約為市價的30%至40%，但一年就只有一至兩次批售機會。

陳心怡說，2009至2010年銀行批售的房地產，都是相當不錯的標的，但去年下半年開始，南加房地產市場需求轉旺，銀行批售的房地產相形失色，多在華人較無興趣的聖伯納汀諾縣，如勝利谷（Victorville）、蘋果谷（Apple Valley），房地產經紀批售的每棟成本反而上漲至市價的60%至70%。

不過，今年5月才從房地產經紀批售房地產撿到便宜的林太太說，她以23萬元在勝利谷買到七個單位的公寓，以6萬元在蘋果谷買到一棟獨立屋，扣掉給房地產經紀8%管理費，每月可收到租金約4400元，投資報酬率達16%。

林太太強調，她並非盲目投資，這兩樁投資都審慎評估過，蘋果谷的獨立屋旁有高爾夫球場及超市，勝利谷的公寓距離當地Target商場，僅有一、二分鐘車程，她研判都是可順利出租的房地產，才放膽投資。

陳心怡認為，銀行陸續批售回收屋，紓解營運壓力，是可理解及必要處理，對首次購屋人達成購屋夢想，或消化潛在法拍壓力房地產，均是有利方式。

但業地產業主羅穎謙表示，爆發金融海嘯後，2009年南加房地產重創，銀行批售回收屋，是可以理解的，但目前南加房地產市場明顯回春，市場庫存又奇缺，銀行仍進行批售，無異打擊剛回溫的市場，例如，內陸帝國地區今年的房價，就比去年上漲5%，但此時銀行批售這些地區的銀行屋，偏低的房地產交易紀錄，就會讓同地區房地產價格有下殺空間。

資料來源： 世界新聞網