贈子女房產的稅務

在生活中，我們經常看到父母贈送房產給孩子。華人喜歡購房，故他們的財產主要是房產。隨著年事已高，他們開始考慮把房產贈送給子女的問題。總的來說，贈送房產有許多方式，今天主要談下最常見的幾種方式。

 第一個方式是維持原狀（stay put）。很多人想在自己的房子裡終老。由於2012年的遺產稅豁免額是512萬元，假如今年去世，房子納稅基數是當時的市場價格，只要房屋價格低於豁免額，子女不需交任何聯邦遺產稅。老人去世以後，子女就可以搬進去居住，也可以買掉，賣掉的錢也可免稅。房子增值或貶值的計算基數就是老人去世時的市場價格，這樣做通常也比老人住在自己的房子裡時就把房子送給子女的要好。許多人把房子贈送給子女，自己仍然住在房子裡，就算你支付子女市場價格的房租，國稅局仍可按照你去世時的市場價格把房子列為遺產並向孩子課稅。解決的方法就是設立符合條件個人居住信託（Qualified Personal Residence）。
 
第二個方式是贈予孩子（outright gift）。可以搬出自己房屋，把房子送給孩子。但是，父母可能必須動用512萬元的贈與豁免額。父母兩人每年可向兒子媳婦每人送1萬3000元，合在一起每年可以贈與5萬1200元，而無任何贈予稅。假如總資產低於512萬元，就不用擔心這個贈與會影響以後的遺產稅。
 
不過，這個辦法有兩個缺陷。一、子女的房產納稅基數將是這棟房產的原始成本。假如子女以後出售房產，可能增值很多，他們必須繳納許多稅。二、父母已經用掉一些遺產稅的豁免額。
 
第三個方式是低價出售（sale for bargain price）。假如把房子低價賣給一個陌生人，盡管吃虧了，國稅局不管。不過，假如把房子賣給一個親戚，那結果就不一樣。賣價和市場價格之間的差價就是贈送禮物的價格。
 
舉個例子，房屋價值是40萬元，賣給子女只收25萬元。這等於送給子女15萬元。假如房屋繼續增值，結果是不錯的。這些售價成功去除了將來增值的增值稅。

但這裡卻牽涉到收入稅的問題。把這個房子賣給孩子只要30萬，以後房子成本只能用30萬來計算利得或損失，而自用住宅任何損失是不能抵稅的。假如有營利，一個人可以獲得25萬元的豁免額，夫妻倆的豁免額是50萬元。子女的房屋稅成本只是30萬元。隨著房價的上升，他們賣房的增值稅可能相當可觀。
 
第四個方式是市價出售、父母借錢給孩子（full-price sale with seller financing）。除了低價出售房屋給子女外，還有一個方式是按照市場價格出售但是買方分期付款。這個方法其實常比低價出售更好。
 
把房屋賣給子女，只讓他們付頭期款，但是父母要收到一個借條。例如，父母的房屋價值40萬元，而子女支付的頭期款是4萬元。父母拿到一個欠有36萬元的借條。要記住，這個借條要是正式的。清楚說明每個月要支付多少錢。父母要收至少等於聯邦貸款的利息。
 
目前，房貸利率低於平均商業貸款利率，在國稅局記事板（Internal Revenue Bulletin）上的2012年的利率是2.89%。只要確定這個借條按照法定程式來設定，子女就能抵付符合房貸利息。
 
父母可以再通過每年贈送1萬3000元禮物給子女，來減低他們的貸款負擔。但是，子女一定要按照借條上的要求支付房貸，然後父母再給子女開支票作為禮物。假如子女沒有按時支付貸款，國稅局可以把房屋出售當作不符合公平市價的交易處理。
 
出售房屋後，也許要繳納收入稅，也可能符合25萬元（夫妻50萬元）的增值稅豁免。當然，孩子付給父母利息，父母要付收入稅。但公平的是，子女也可以用利息抵他們的收入稅。（作者為註冊會計師）

資料來源：世界新聞網