房價升服務減? 賣房屋主慎選經紀

紐約市等都會區房市穩步回升，初秋上市屋不減反增，不少有意賣房屋主希望趕在冬天前完成交易。上市屋增多，生意好轉，也影響房產經紀為屋主提供服務，佣金讓利空間減縮。

佣金讓利 空間不再

以紐約曼哈坦地區為例，依規定支付給經紀的佣金標準約為房價5%至6%，但前兩年景氣不佳房價下滑，屋主仍可與經紀協商，爭取減少佣金。紐約長島Modern Spaces總裁本乃穆（Eric Benaim）說，隨著房市復甦，近來房產經紀多不願在佣金方面讓步。

自去年底以來，就在紐約皇后區一帶尋覓公寓的陳小姐表示，最近聯繫賣房經紀以安排看房，有部分經紀反應相當冷淡。而不久前她曾經嘗試出價，因同時有多位買家競價，賣方經紀根本不予理睬，她發現經紀的服務態度與年前相差頗大。

據紐約時報報導，在紐約市，若屋主同意將房產委託給經紀，意味著屋主賦予房地產公司獨家代理權，在6個月期限內，買家透過經紀看房，若交易成交，由屋主支付佣金給經紀。房產經紀需負責專業攝影圖片、廣告文案或視頻介紹等，經紀職責在於為上市房做宣傳，吸引買家，爭取最高賣價，甚至輔助買家獲得合作公寓董事會批准交易。布碌崙Aptsandlofts.com總裁莫德雷爾（David Maundrell）說，佣金應以房屋售價6%為基準，但若買家無代理經紀，屋主可要求將佣金降為5%，因經紀可兼而代理買賣雙方。

買家經紀 賣方付傭

紐約凱威地產公司房產經紀吳冠軍指出，紐約法拉盛、新鮮草原和貝賽等地區較受華人買家喜愛，房價上漲且房源減少，佣金議價空間自然縮小。他建議買家也應聘請房產經紀，簽訂「buyer brokerage agreement」，以方便與賣家經紀溝通，成交後佣金由賣方支付。

紐約普天壽地產公司（Prudential Douglas Elliman Real Estate）房產經紀姜穎指出，買家挑選房產經紀時，應確認經紀是否熟悉當地社區，看房過程中，買家可權衡經紀是否從自身利益出發，提供符合訴求的房源且及時跟進，並根據市場調研結果對交易價格作出適當調整。

買賣雙方簽約前，屋主需先簽署披露表格（disclosure form），表格也說明了賣方、經紀和買家三者之間的關係。但如果是同一家房地產公司，甚至是同一經紀代表買賣雙方，經紀必須聲明不偏袒其中一方。法律顧問葛芬科指出，代理合約也有例外，若在屋主與經紀商定的期限內，屋主自行將房屋賣出，則可不支付或支付部分佣金。若房產在代理期截止時尚未賣出，且屋主打算另選其他房產公司，但前任經紀仍可代為尋找至少6名買家，如有買家在指定期限（通常為90天）內簽約購房，前任經紀仍可獲得佣金。

紐約市平均售房期為5個月，而代理合約有效期通常為6個月，且可延期。曼哈坦房地產公司Argo經紀柯柏內（Harold Kobner）指出，與屋主簽約時應提供一些細目，如準備樓層平面圖、聘請專業攝影師，並列出如何宣傳房產。「凡是已告知客戶未來要做的，我都會列在合約裡。」

普天壽地產公司經紀尚雪莉指出，房產估價時將根據建築用材、樓層高低、屋內格局、裝修年限、景色和陽台等多種因素。她說，曼哈坦地區房產簽約量今年9月比去年同期增長50%，房源卻減少。

咪奇（Micki Lazar）急著在年底生產前盡快賣掉位於曼哈坦格林威治的統艙公寓(Studio)，她選擇一家知名地產公司代為賣房，但買家看房時，經紀常不在場，且催促咪奇降低售價，令她反感。她建議屋主應挑選曾賣出鄰近大廈房產的經紀，同時，也應詢問已成交的賣房案中標價與成交價的差異。



資料來源：世界新聞網