紐約皇后區的華人屋主們,最近收到今年的房屋稅單(地稅),發現竟然又漲了,房市不景氣之下,紐約市竟然又調漲房屋稅,有華人屋主說,「實在欺人太甚」。在法拉盛有一套兩家庭房屋已逾20年的盧先生說,過去十年來,紐約市每一年都調漲地稅,理由都是公告地價(Market Value)上漲,去年因為景氣太差,公告地價沒有漲,但是稅率卻調升,屋主要交的地稅因此繼續增加,近來景氣稍顯回升,但也沒有好到哪裡去,紐約市在財政入不敷出的壓力下,仍用此手法「搶錢」。
申訴期限短
紐約市財政局每年都會寄出一份通知單,今年已經在1月中旬到2月初之間陸續寄發,向屋主說明可以申訴「糾正房屋公告現值」(Correction of Assessed Value)。Class 1的房屋,申訴截止期限是3月15日,其他房屋,截止日是3月1日。所謂Class 1類別的房屋,是指一至三家庭的住宅,住房用的空地,以及未超過三層樓的公寓(Condo) ,這一類別的房屋,今年須繳交的稅率為公告現值的6%,而公告現值則是以附近其他類似房屋的買賣價格來估算。這一類的房屋的屋主,若認為屋價被估得太高而想提出上訴,最好的方法是把附近同一區域內的「類似房屋」做一比較,若公告現值明顯低於自家住宅,便可提出申訴。
黎先生2006年在布碌崙的華人聚居區置產,購屋的價格不是在最高點,但自從購屋以來,各項支出增加的幅度很大,包括地稅、水、電、瓦斯、修理費用等,各項帳單都漲了,尤其是水電費,感覺上似乎漲了一倍以上,但是房租收入卻沒有增加。稅單上的房屋公告現值年年提高,導致地稅不斷上揚,但房價並未攀升。
成功案例不多
房產經紀人John Reinertsen說,多數屋主都對地稅調漲不滿,有不少收集房產的資料向紐約市申訴,部分人可能獲得減稅,但並非每個案件都能贏,有名屋主連續上訴18年,都沒有獲得正面回應。
除了Class 1之外,紐約市還有Class 2、3、4等不同稅類的房屋,目前稅率都是45%,這一類的房產公告現值不以買賣價格而訂,而是依「營運價值」定價,例如三家庭以上的房屋,是以租金收益來決定現值。第三級(Class 3)的水電公司房產,以及第四級的商業地產,都是以營運收益來決定其公告現值,屋主必須提出營運收益,以及附近其他類似房產的營運收益,證明市府公告現值不正確,才可能獲得減稅。
熟悉市府運作的人士表示,最近上訴成功的Class 1案件不多,因為地稅是紐約市政府最能掌握的收入項目,屋主很難避稅,而在某些上訴案例中,上訴者未必成功獲得減稅,倒是被作為比較的房子,第二年卻被調高公告現值,理由是「附近房屋價值上揚」,尤其前幾年房屋買賣價格迭創新高,紐約市就是基於這些高價買賣的案子,到現在還能陸續調高附近其他房產的公告現值。
地產業者表示,一般住房若進行整修,只要曾向紐約市申請了工作許可(Working Permit),整修完成後,稅基也會上調,大幅度翻修,甚至漲到新屋價位。而稅基調整最厲害的是新成屋,從蓋好到銷售、過戶,每個階段都要申報,而每一次申報都會啟動公告現值估價系統,房屋的稅率將節節漲,如果是社區內全都是新成屋,且銷售價格都類似,公告現值和稅率較穩定,但如果附近只出現一棟新成屋,沒有比較對象,市府估計的金額可能成「天價」。
在比較地產公告價格時,最簡單的方法是查閱房貸銀行在過戶前提供的估價報告。這份報告中經過比較附近的「類似房屋」,屋主可以看到附近屋齡和面積都類似的房屋地址,以及當時的估價,若想進一步瞭解這些房屋目前的公告現值,可以登入市府網站nyc.gov/finance,在左手邊property的項目下,鍵入房屋地址來查詢。
當然,協助過戶房產的律師,對這些事務和法規也有一定程度的瞭解,有專業律師幫忙申訴的成功率也會增加。
資料來源:世界新聞網
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