法拉盛 土地使用規劃管制對地區發展的影響

所謂的土地使用規劃管制(Zoning)是指利用法令來規定每一使用類別地區內土地的有關使用，包括建物使用目的、基地面積、高度、庭院、停車位與街道相隔距離、聚集密度等，如此一來一方面能夠兼顧市容，避免過度混雜使用帶來的環境髒亂、治安死角，或人口過於集中所帶來的道路擁擠、公共設施不足等狀況，再者可讓土地發揮較大的效用，維持住宅品質的同時也讓各型商業可以在合宜的地區發展，減少衝突，讓小型商業有生存空間不被大型連鎖企業所逼迫倒閉；大型商業也可以在合宜空間發展。

土地使用規劃管制對於土地的使用與發展影響有相當關鍵的決定性，但如上文所述，土地類別的分區不是絕對不變，可根據目前需求或考量未來需要甚至保護特定維護區而做土地使用變更(Rezoning)。重新劃分不見得是大範圍或是幅度很大的改變，有時可依社區需要而做up zoning或down zoning來增加或降低密集度，讓社區功能更趨於健康。

中度商業土地使用類別造就法拉盛發展

依華人聚集的法拉盛地區為例，該地區的使用規劃即為商業區C4-2及C4-3，是鄰近地區(往東到大頸)少數較大型的C4-2地區，是地區性商業中心。C4-2允許中度商業發展與中高度密集住宅，有便利的大眾交通設置(7號地鐵、公車站、長島火車)、商店成立、共有或合作公寓出現，變成混合使用(mix use)，尤其法拉盛以緬街與羅斯福大道中心一帶，加上居民多數喜歡住宅靠近工作地點較為便利，因此法拉盛的公寓越蓋越多。對政府而言公寓數量代表稅收增加，住宅付稅、商業付稅、交易付稅等，跟獨立房子的住宅區相比，同樣的土地面積公寓有比較多的單位可以收稅，因此很多地方都是混合使用來達到使用的最大利益。

然而法拉盛在目前土地使用規劃的分類下，限制了往外擴的機會，因為在離開法拉盛市中心的土地使用規劃多是以住宅區為主，多數的商業區塊都是配合住宅區的C1與C2這類提供日常生活所需的商業區，所以會形成熱鬧的一條主要幹道，而其他延伸的巷道就是住家，像是北方大道、羅斯福大道以西及其兩側多是。這類的商業地區由於法令與土地使用範圍的限制，能夠在地面與樓層擴充的範圍有限，沒有連鎖百貨等大型零售業可以進駐，但由於四周的民眾來源穩定，所以未來發展相對而言較為平穩，起伏較不大。

相較之下，在法拉盛市內僅有的C4空間內，政府、開發商等對於其未來的發展相當有信心。紐約皇后區區長馬歇爾(Helen Marshall)日前發表年度區情諮文時也提到，法拉盛應是皇后區經濟發展的3個中心之一，尤其在目前的天景豪苑與未來第一停車場開發案、凱斯劇院、威利點開發等都會對法拉盛的開發有推動作用。

投資房地產參考基底協助預測未來發展可能

對於投資者而言，瞭解土地使用規劃管制可說是房地產投資的參考基底，可以由此選擇適當的地段，也可以對感興趣的地區及鄰近地區做基礎瞭解，知道未來發展的可能性；再者如果有意選購的地區有未來rezoning的可能性也是必須注意的，因為可能會影響到將來附近的人口密集度或者對於改建/新建物的要求改變。

華美地產商會主席兼富頓地產總裁司徒豪威(Bill Seto)建議，投資者一定要先確定自身的投資目標，例如長期/短期投資、自住/出租、商用/居住等主要方向，這樣在選擇區段或是看房產時才不會浪費時間或看錯房產而混淆判斷，也才能避免因為買錯區域因而無法改建或是轉商業用途，造成投資損失。至於有意利用土地使用變更者，也需隨時注意都市計劃局(Department of City Planning)的最新訊息，因為變更案在提案後必須經過社區委員會舉辦公聽會收集意見並經由議會議決，最後結果有可能是土地變更的地段有異，又或是最後提案不通過，因此不論投資的目的為何，基礎的認知功課是必須準備的。

雖然土地使用規劃管制的條文細節繁複，但對民眾日常生活是最為貼近與深入影響，因此如果能夠保有一定程度的認識，不僅對於自己居住的社區有更進一步的認識，若是日後有改建計畫也可以有比較清楚的規劃，知道可以改建的大致範圍，更方便規劃預算；對於投資者而言，可以協助預測不動產價格與未來發展的可能性，儘可能讓投資獲得最大的效益。


資料來源：世界新聞網