紐約曼哈頓 名流富豪置產首選

曼哈頓地產一直以來是政商名流、富豪、大公司總裁、金融大亨、投資者及好萊塢明星在紐約購屋的首選，它不僅是全球的金融中心，還有世界頂級酒店、餐廳、酒吧、夜總會、百老匯舞臺劇和時尚品牌旗艦店在此林立，是個應有儘有的購物享樂天堂。此外，地產投資比其他投資風險較低，增值帶來的利潤也大過固守存款利息收入，因此有許多投資者看中曼哈頓的地產商機而在此購置物業。

根據美國地產網站Trulia.com的數據，紐約曼哈頓公寓在12月11日至2月12的平均售價是$1,060,845，與前一年相比下降2.2%，相較前一季度則增加了0.1%；曼哈頓住家的平均售價在過去5年上升 8.2%。3月底Trulia.com紐約公寓的平均出售價格則是 $1,993,169，每平方呎的平均價格是$1,253，相比去年同期有4.9%的升幅。紐約的上東城、上西城、西村、翠貝卡區和雀兒喜都是灸手可熱的購屋地段。若以地區平均售價與2011同期比較，上東城164萬上漲3%、上西城160萬上漲15%、北曼哈頓 $55萬9千上漲2%、下城$146萬下跌6%。曼哈頓的房價居高不下，主要原因是曼哈頓本身是一個島嶼，土地的規劃與使用有限，加上政府嚴格管制，住家單位不可隨意拆建，高度也有一定的限制。另外在紐約兩屆市長朱利安尼和彭博的努力管理規劃下，更增添各界在曼哈頓置產的意願。本地的買主可能年輕單身時只租套單位，隨著結婚生子後便在此置產。另外就是海外買家的需求量增加，無論是經濟或政治的因素，越來越多的投資者從歐洲、俄羅斯、中南美洲、巴西及亞洲遠道而來置產，讓曼哈頓地產供不應求。

高投資報酬率吸引國際買家

這幾年大陸經濟不斷起飛，人民幣也隨之升值，美國房市下跌後，許多中國富豪相中了紐約曼哈頓精華地段的房產。根據Prudential Douglas Elliman銷售經理張翠萍的分析，在美國購買房地產的中國人，40%是為投資，60%是預期他們的子女將在美國讀書，或為了做生意及移民的目的。一些買主表示，不願投資於中國的房地產，是因為擔心中國地產市場將泡沫化，加上中國政府對購買房地產設限，促使中國人的投資眼光轉向國外。投資者認為曼哈頓的房價雖高但相對來說投資報酬率也比其它地區高出許多，加上管理及裝修方面也容易的多。

曼哈頓最受歡迎的住宅區為上西城靠林肯中心(Lincoln Center)和哥倫布圓環(Columbus Circle)的區域，附近不僅有Le Bernardin、Jean Georges、Masa、Per Se、A Voce和Marea等高檔餐廳，還有世界級的表演藝術中心和知名的百老匯秀鄰近此地，是其成為精華地段的原因之一。第二受歡迎的地區則是下城的翠貝卡(Tribeca)，以首屈一指的234小學和史岱文森明星高中而聞名，周邊圍繞著優美的哈德遜河邊公園，完善的社區設備，造就了黃金地段。

就房價而言，目前價格最高的頂級豪宅分別為座落於哥倫布圓環上的Trump International和AOL Time Warner的頂樓公寓，市價約美金三千多萬，兩者皆能鳥瞰中央公園的全貌、華盛頓大橋、三區大橋和長島及康州。Trump International大樓建成約20年，52層樓高；而AOL Time Warner大樓建成約10年，總共80層樓高。大樓內均備有停車場、游泳池、健身房和24小時的門衛，曼哈頓東方文華酒店亦開設在Time Warner大樓內。

瞭解市場行情精明出價

至於許多本地和海外的買家如何在曼哈頓地產界出價，張翠萍表示，第一要務就是要向對房子和週遭環境非常瞭解的地產經紀諮詢。他們會以專業的知識加上豐富的經驗，除了為買主考慮附近市場的成交價之外，也考慮到是否有其他買主也同樣對這棟房子有興趣及它在市場的需求程度。尤其是處在賣方市場行情時，往往會有multiple offers多個買主出價，有些買主甚至願意用高於市場行情來出價。這時如果買主的價格沒有反映市場需求的行情，自然就買不到房子。所以在出價之前，一定要瞭解賣方的想法，什麼樣的交易條件對賣方最重要。有許多現金買主總覺得用現金購買一定可以壓低價格買到房子。其實不是每一個賣方都需要或會接受現金出價，只要買主能夠順利的貸款，對賣方來說不管是用現金，或是用貸款的錢來買是沒有差別的，賣主當然就會考慮接受較高價錢的出價。所以對現金買主來說，用現金購買雖然有好處，但並不是代表您有絕對的優勢可以壓低價格來買到房子。(資料提供：Prudential Douglas Elliman銷售經理張翠萍)

張翠萍Janice Chang

為Prudential Douglas Elliman業績過億的專業銷售經理，畢業於台灣國立大學，在美取得MBA文憑，擁有在華爾街大銀行工作的經驗。張翠萍25年前開始經營曼哈頓地產，與夫婿Ross Nodell以專業的投資眼光及關注國際市場動向，與許多地產開發商有良好合作關係，且建立龐大的客戶群。張翠萍夫婦(見圖右一、二)帶領的團隊專門銷售紐約市中心的高級住宅和地產投資，在過去五年持續成為大放異彩的頂尖地產經紀，協助買賣雙方尋到滿意的結果。其團隊並提供完善及全面的地產服務，包括幫屋主物色好的租客開始、準備及改寫租約、要求租客提供收入和財產證明，提申請書給公寓大廈管理委員會檢閱及批准等；此外並承辦幫屋主進行物業管理，從設計、粉刷、修理等到每月向房客收取租金。


資料來源：世界新聞網