談新移民買房貸款常識

南加州新移民越來越多，常遇到關於購房貸款，報稅繳稅等方面的問題。First American Financial & Investment Corp.公司的經紀人Ginny林女士，來自臺灣，從事房地產和貸款24年，曾幫助客戶解決過很多疑難問題。針對她見到的新移民常遇到的實際困惑，美國第一房貸服務公司林女士總結以下資訊，希望對新移民有所幫助。

外國人也可來美買房貸款

林女士說，只要有美國有效簽證，入境後到提供貸款的銀行開戶，並且可以出示證明。5%自備款是自己的即可向銀行借款。她建議初來美國的新移民可多涉獵房地產講座與周圍親朋的經驗。

林女士說外國人可以貸款，如在外國有兩年以上工作經驗，還有資產證明，自備款40%中的5%是本人的，如買100萬，40萬中的2萬是自己的就可以申請貸款。

新移民申請貸款，如何還沒有信譽，建議去大銀行開一個戶口存500美元，可申請一個Secure card，購物就可以用了，兩個月就可以慢慢建立Credit。

Credit在680分以上可以有一般的貸款，如果580以上可借FHA政府貸款。政府貸款利率都在3.5%左右。房利美和房地美都有中文的購屋指南。長期不付Credit，信譽當然會不好。

報稅=/=繳稅

新移民要培養報稅的習慣。如有一位新移民，月收入4500美元，報稅時報低收入只報1000元，但如果想重新貸款，低收入就沒辦法。

華人一個錯誤觀念，認為報稅等於繳稅，其實不是。如房子出租給別人，每月2000美元，一年24000美元，但如果不報稅，每月mortgage(抵押)也是兩千元，那一年mortgage就是24000美元，收入和支出都是24000美元，就不用繳稅了。

林女士認為這樣並不對的，這樣會享受不到報稅的優惠。

一位退休老先生房值48萬，欠16萬，問可不可以貸款，他的退休金16000/年，不到1300/月，如果16萬欠款要每月2400元才能拿查收入的貸款。

因為要付房租，地產稅和保險，這三樣是45%的收入，去年每月收入1300，不想報稅，但事實上每月mortgage也是1300元。這樣不報稅就拿不到查收入的貸款利率。

有的查收入的貸款利率可拿到3.375%，不查收入的最低是4.75%。每個人都要培養報稅的觀念，才能享受美國法律給與人的公正優惠。

貸款三要素：Credit，收入Income和房淨值

林女士介紹如果希望信用Credit好，要及時存入花掉的錢，不要把信用卡用到幾乎上限，那樣Credit不會好，如5000元上限用1000元或1500元信譽就很好。也不要開太多的信用卡。

需要補休Credit，就是改變消費習慣，Credit report可看到你花錢的模式，如果恢復好信用，半年就會起來。可以去銀行申請，開水，電帳單，給人家租房子，房東也可以提供Credit。

任何Credit不能遲交，否則會留下記錄。房租Credit如恢復好信用，一年?會消掉。完全看不到壞記錄，需要一年。

收入方面，要有習慣用信用卡和支票存入支出，都有憑據。借貸交易要以支票為憑據。最好用支票付錢。增加收入也可把部份房減租。

房淨值如低於20萬，還需再保PMI，Property Mortgage Insurance，需多付保險費。

美國鼓勵人買房和貸款抵稅

林女士認為美國鼓勵人買房和貸款抵稅。林女士建議買房最好一半現金，一半Credit，美國所有繳房貸的利息是可以抵稅的。如果是現金，放在那裏是不動的，那在美國的收入就沒有辦法抵稅。

如每月收入是5000元，一年六萬元要付收入稅 Income Tax，如買50萬的房子，放25萬的貸款，每月2000元Mortgage，就可抵24000元，這樣六萬元收入只需繳三萬六收入的稅就好了。

林女士說，美國是一個Credit的世界，好好地管理，既會拿到很好的優惠，也可享受低利率，還可抵稅。

對新移民，林女士建議先買一個自己住的房子，不但可以有自住屋貸款優惠，並且可用建立自己的信用額度，房子只要長期擁有，便有機會升值。「有平靜安穩的家，也可以建立自己的Credit，不需要一定買豪宅，量力而行。」

最後，林女士建議新移民在美國有問題要找專業指導，需要會計找專業會計師，生病找醫生，這樣可得到專業正確的指導。

資料來源：大紀元