房地產價值 在銷售淒慘時必須考慮的因素

住宅的公平市場價值 現在已經成為一個熱門話題，因為破產第13章剝離第二留置權的案例。住宅的第二留置權，如果是絕對沒有淨值的第二留置權可能被剝奪。為了說明這一點，住宅的公平市場價值為30萬美元。第一按揭貸款餘額為33萬元。你有10萬美元的有抵押的第二個信託契據您的居住房屋淨值貸款。在第13章中，您可以刪除10萬美元的第二次的信託契約。當法院命令剝離二級留置權，該抵押貸款被取消，並成為無擔保債務。這意味著你不必再支付。但是，你必須完成你的計劃還款。計劃付款一旦完成後，第二按揭消失，免債。

 法院補充說，在這種情況下註冊房地產估價師提出的評估報告沒有優越性。 “考慮相關的和有說服力的證據後，我發現，這個物業的市值是$80,000，這是附近物業的平均價格，債務人的專家，作為可資比較，其中兩個是在一個短的步行距離到該物業。我同意他的說法，即在當前低迷的市場中，銀行拍賣，short sale，和一般的心疼銷售的相關部分的市場數據可能會被專家認為是房地產估價...... ”

但是，債權人可以對住宅的公平市場價值提出異議。債權人可以提出自己的評估報告，顯示該住宅其公平的市場價值為35萬元 。如果發生這種情況，則估值聽證會被設置為法院確定該住宅正確的公平市場價值 。在聽證會上，雙方的股價鑑定人出庭作證，他們是如何估計他們的市場公允價值。然後法院將決定什麼將是公平的市場價值。如果法院決定的價值為300,000元，第2次級得到剝離。如果法院決定的價值為35萬元，第2次將不會被剝離，因為至少有5萬美元的淨值支援它。請注意，這不是一個簡單的事情，因為債權人要得到一個評估報告，需得到債務人的允許讓債權人的評估師進入房子裡面。所以，這件事情變得有點棘手，因為只在外面估價的鑑定是不夠的。

 埃斯皮納爾案例， 第13章債務人 擁有4個單元的公寓建築，他們說的價值曾是$80,000。美國銀行，放了留置權在該財產，說，這公寓是值得135000美元。該銀行的一份報告支援它的價值，是由一位有十個博士學位的註冊房地產估價師所寫。債務人的價值來自一份報告，由在Harvardian，哈佛大學和耶魯大學預備學校畢業的一個房地產經紀人編寫的。 銀行認為的註冊房地產估價師與十博士，其中包括在數學和天體物理學要比房地產經紀人的意見更準確， 因為經紀公司沒有經過培訓就如何正確評價房地產。法院然而，說，在“增加曝光對這個問題一直教導我，專家的證詞給予的權重是獲得了通過的專業知識，坦誠，和客觀的證人，並沒有通過的單方面推定銀行的專家在此公佈案“。法官是Harvardian補習學校的兼職校長的事實，也許有一些緣故做這個觀點，或者是這樣的博士羨慕呢？我非常清楚的評估值之間的差距很大。我有一個客戶的物業，他的估價師估值為2,500萬美元。債權人的評估師按照已成交的對比估出有400萬美元的估價 。這不是火箭科學。這更接近伏都教。弄出雞爪和豬血。