房贷新趋势 还款年限自己定

●传统的固定利率房屋贷款不是15年期就是30年期，但近来有贷款业者悄悄推出新品种房贷，让申贷人依个人需求选择还款年限。

路透报导，全美最大网路房贷业者Quicken Loans不久前推出「YOURgage」房贷，开放申贷人自由选择八至30年的还款年限，不少贷款机构虽未大张旗鼓的促销，但也开始提供有别於传统的还款年限。
 
据房贷金融业协会（Mortgage Bankers Association）统计，今年6月申请重贷的屋主中，约有14.6%重贷为非15年期或30年期的还款年限。该协会研究部副总裁傅达东尼（Michael Fratantoni）说，该比例增幅惊人，较2011年同期成长逾一倍。
 
傅达东尼指出，许多屋主在重贷时选择缩短还款年限，譬如20年期的房贷受欢迎程度排名第三。他表示，次级市场的投资人已逐渐接受不同到期日的房贷，「随愈多买家申请这类房贷，流动性就愈高，利率条件也会获得改善，继而吸引更多人申请」。
 
但路透指出，个人若有意申请非传统年限的房贷，还是有以下几点要考量。

利率条件

Quicken Loan虽提供不同年限的房贷商品，但利率弹性没那麽大。该公司首席经济学家华特斯（Bob Walters）说，利率仍以五年为期变动，譬如12年期的房贷利率将比照15年期，而八年期的房贷利率将比照10年期。
 
这代表屋主选择较短的还款年限，却没有得到相应的利率优惠。专家建议，屋主还不如申请10年期房贷，并自行制作八年期的摊还表格，算出每月还款金额。这种作法给屋主较大弹性，既可按自行计算的金额加速还款，亦可於有需要时保留额外现金自用。
 
比较利率

申贷人也应比较各贷款机构提供的利率条件。傅达东尼说，小型社区银行若不打算转售房贷，或银行为讨好存款额高的大客户，可能提供较优惠的房贷利率。但房贷若有别於传统年限，银行在转售时将面临更多挑战，也会因此收取较高费用。
 
专家建议，屋主若能申得便宜的15年期房贷，且提前偿还没有罚金，「实在没必要为12年期房贷多付费用」。

经济走势

匹兹堡Legend Financial Advisors财务规划师赫兹曼（Jim Holtzman）则认为，目前的房贷利率实在有够低，他对客户的建议是「能贷多长，就贷多长」，不然四年後回首肯定会後悔。
 
专家指出，房贷的年限越长，必须支付的利息总额也就越多，但同时也会减轻屋主每月的还款负担，并提供投资於报酬率更高的标的的弹性。

选对时点

屋主决定申请多少年限的房贷之前，应先检视个人的人生规画。选择非传统年限房贷的最大好处，是还清房贷的时点能恰好符合个人需求。

但俄亥俄州财务顾问瓦特（Gary Vawter）提醒，屋主也应考量将在目前居所住多久，「如果只打算再住五年就将房子易手，申请12年或17年期的房贷并不合理」。他说，这种作法将使屋主被锁於年限较长且利率较高的房贷。
 
个人喜好

个人最终选择多少年期的房贷，还是得视需求与喜好而定，即使申请期限较长的房贷，同时用手头余钱提前还款，但有些人可能还是偏好短期限的房贷，晚上才能睡得比较安稳。

专家认为，不论是八年、12年、17年或29年的房贷，若多付几个百分点的利率，就能换取内心的安稳，怎麽算都还是值得。

资料来源：世界新闻网