合作公寓調減地稅

紐約市是全美合作公寓(Co-ops)最集中的都市之一，合作公寓多建於二次大戰前後，至少有60年歷史，大的樓群有上千戶，小的花園別墅或許十幾戶，但管理費一般比共有公寓(Condo)昂貴，原因之一是連年高漲的地稅。以紐約市為例，合作公寓股東平均繳納的地稅從2009年的6422元躍升為2010年的6874元，已超越一家庭甚至兩家庭屋主繳納的地稅額。

 以筆者受託的法拉盛合作公寓樓為例，2008年至2012年市場估價增長32.6%，地稅增長25%，再次印證房地產稅「逆勢而上」，只漲不衰的「神話」。難怪許多合作公寓的股東以前在個人稅申報中，均止步於「標準扣準」(Standard Deduction，2011年夫妻合報1萬1600元，單身5800元，戶主8500元)，近年來紛紛「晉升」為「逐項扣減」(Itemized Deduction)。因為大樓財政管理的惡性循環，使重新貸款(Refinancing)後的利息因為貸款額的增加而上升，再加上高漲的地稅，使合作公寓的股東紛紛加入到逐項扣減的行列。
 
合作公寓與共有公寓都由眾多單位組成，但在地稅的設置上，合作公寓是由股東集合而成的單一屋主，在政府的年度地稅評估報告中，僅一個Block(經)與一個Lot(緯)；而共有公寓的每個單位都是獨立的屋主(Owner)，地稅報告由一個block和許多lot(每一戶均為獨立的lot)組成。在申請地稅削減的程式上，政府對合作或公有公寓均以整個大樓(或樓群)作為考量而不會接受單一公寓單位的申請。
 
合作公寓(包括共有公寓)的另一特點是它的「大房東」(Sponsorship)過渡形式。新樓建成後的原始屋主轉售給集體屋主(股東)直至大房東的徹底「消失」是一段歷史過程。有些公寓樓建成後只租不售，若干年後再推出「上市」，「大房東」甚至已由子孫替代，延續至今，而大房東房客的租金對於公寓大樓的地稅評估至關重要，因為這是政府財務部門「窺探」大樓收入的一個窗口，而大樓收入的高低及盈利多少直接影響著地稅的調降。
 
以紐約市為例，每年9月初到期的RPIE(Report of Income and Expense)都是財稅局掌握公寓大樓收入支出的重要依據。但RPIE與一般的公司稅表(1120)結構有著顯著不同，由於RPIE要求列入公寓大樓的全部租金(包括政府管制單位)，卻剔除貸款利息，折舊等主要開銷(大樓地稅分列)，所以RPIE的財務運營狀況永遠是穩贏不虧，與絕大多數的合作公寓現狀截然相反，這就為市府連年調漲合作公寓大樓地稅提供有力證據。
 
因此要想扳倒市府，向財務局證明本合作公寓的收益狀況及評估值(Assessment Value：一至三家庭為等級1，四至六家庭為等級2A，六家庭以上為等級2B，商用樓宇為等級4)均「劣」於市場平均值及市府的「統計數字」，遠比其他類別的民用住宅難度要大得多。
 
紐約市財務局的稅務評估報告(Notice of Property Value)，每年1月15日在網上公布並同時郵寄給屋主，其中包括屋主姓名、地址、地區交界位置(Block and Lot)、商業或民宅畫分、稅務登記的基本資料，但最重要的當然還是市場值(Fair Market Value)、估價(Assessment Value)、稅率和稅額。以上述的合作公寓為例，2012年1月15日(Tax Year2012/13)市場「報價」約為500萬元(大約含100個單位)，實際估價(Actual Assessed Value)225萬元。稅務等級為2(10個家庭以上)，稅率為13.433%，因此年地稅約為30萬元，扣除「年長股東」(Senior Citizen’s Home Owner’s Exemption)、「年長房客」(Senior Citizen’s Rent Increase Exemption) 、「學校稅」(School Tax Relief)等減免之後約25萬元，按每個單位擁有的股份分攤給每一個股東。
 
一般合作公寓(包括共有公寓)的地稅減免申請於3月1日前受理，7月見分曉，9月「聽證」(Hearing)，10月「上訴」(Petition)。由於每年申請案例太多(超過5萬件)，所以獲准率極低，如果不幸被駁回，來年可繼續努力。(作者為註冊會計師)

資料來源：世界新聞網