話說房東房客

房東房客關係, 簡單的講, 是一種合約關係. 因此雙方的權利及義務, 也多半根據合約的內容而定. 但若合約的期限少於一年, 是不需一定要書面的合約, 口頭的合約也可能是有效的. 一旦房東房客的關係建立了, 房東繼續擁有租賃物業的所有權, 但佔有權確屬於房客了. 既然房東房客關係是一種合約關係, 想當然爾, 合約的內容是非常重要的. 因此雖不是所有的租約都一定要書面才有效, 但口頭的租約, 口說無憑, 在雙方有爭議時, 經常雙方各持己見, 造成事情無法解決, 而必須對簿公堂. 因此簽署書面合約, 一般說起來, 是對雙方都較有利的作法.
 
那麼合約的內容該怎麼寫呢? 這就見仁見智, 因人因事而異了. 但基本的原則是要清楚明白, 盡量不要有可讓雙方個執一辭的條款. 比如說, 在一商業物業租約內有條款要求房客付房東某百分比的營利, 作為基本房租以上的附加房租. 那麼就需要寫清楚此營利是毛利還是淨利. 若是淨利, 便應對淨利作定義. 也就是說, 應寫清楚淨利是毛利減去那些支出.
 
一個基本的租賃合約包括下列的重要考量因素:
 
租賃雙方是誰:
 
若產業的所有權是屬於各人, 則應由各人簽署租約. 但若產業的所有權是屬於公司, 則應由公司簽署租約. 若產業的所有權是屬於公司, 而公司的持股人以各人的名義簽租約, 則若有因此產業租賃而產生責任問題, 公司及各人都有可能會有責任.  我們在其他的專欄文稿, 會談到為什麼應該將某些產業放在公司名下. 於此不贅述.
 
租賃產業為何:
 
我們經常處理因產業定義不清所產生的糾紛, 此種情況較常發生於商業物業的租賃, 尤其是分租的情況. 比如說房東欲將倉庫的一半出租, 一半留作己用. 若沒有把出租這一半的範圍寫清楚, 不但在日常使用時易產生爭議, 若不幸有趕房客的情況, 更可能有種種困難.
 
租賃條款:
 
租賃時限應寫清楚. 租賃時限不清楚時, 並不見得租約就無效了, 但有可能就變成逐月租約了. 比如說租約說是六個月的合約, 但未注明起始日, 則六個月的租約, 有可能變成逐月租約. 租約亦必須寫清楚每月月租付款日期. 若租約未註明每月月租付款日期, 則有可能所有的租金都到租約終止日才到期. 比如說租約是六個月為期, 但並未註明月租是每月的某一日到期, 則有可能所有的租金, 皆到六個月結束才到期. 也就是說, 房客若不付房租, 房東需等到六個月結束後, 才能趕房客及要求賠償租金.
 
除以上所言, 尚有諸多簽合約應注意的事項, 於此無法盡述. 但基本的原則就是, 預防勝於治療. 若能在簽合約時, 多花點時間及心思, 則應可避免未來許多無謂的爭議及麻煩.