什麼人需要逆向房貸？

兩次量化寬鬆帶來了前所未見的低利率時代，也導致逆向房貸（reverse mortgage或RM）的興起。光是去年2月就有近5萬戶申請RM，最近更是有增無減，但是廣告上常見的如「政府福利」或「終生領現金」都有值得商榷的地方。逆向房貸(RM)指的是你的房貸已付清或大部分付清之後，與私人借貸公司簽約，讓你每月領若干錢，一直到你往生或離開住屋到養老院為止。此時借貸公司收回房子產權、拍賣、清結帳戶，大部分時間還會有剩餘，偶爾會賠錢，乃因住戶是位少見的南山壽星。

 申請RM的條件是你必須最少62歲，你未付的房貸要小於一定金額加上合理的信用評分，否則貸款的利率會上升。一般而言你的貸款總額在淨資產(net equity value)的30%到80%之間。貸款公司以賺錢為主，不會借給你資產100%的借款。大部分申請RM的住戶採用的是淨資產轉換貸款（home equity conversion mortgage或HECM）：把你房子淨值的百分比（假設65%）扣除貸款啟發費（origination fee，2000元或貸款額的2%中較高的一項，因為太高已被設限不得超過6000元）、房子估價費數百元、蟲害及浸水檢查費及貸款保險費等。你每月所拿到的現金（最好不要一次拿光）要根據你房子的價值、你的信用評分、年齡和身體狀況。讀者可把這些資料帶入購買房子時計算每月房貸額的公式（請參考1467期周刊）就可輕易地得到答案。如此看來RM是你已基本上已付清房貸，用這房子做抵押每月去領現金；傳統房貸正好反向而行，你每月得付房貸。但是RM有一定的風險，所以聯邦屋宅機構(FHA)對借貸公司提供保險。
 
RM真有那麼好嗎？讀者要小心下列四大雷區：

(1)注意價格昂貴，除上述提到的費用外，還有一些附帶銷售(cross-selling)是不合法的：比如強求購買其他投資項目或額外的房子修繕合約。(2)你每月的收入可能會影響到你的社會輔助金(SSI)或聯邦醫療輔助(Medicaid)。譬如你銀行存款超過2000元（二人3000元）就有可能會被取消，不能不防。(3)RM會影響你的其他貸款如汽車及信用卡貸款，更會影響到財產轉讓問題。除非你往生或遷出後仍有不少未用餘額，事先在契約上講清楚，否則你的子女無法得到轉讓。(4)你如果不繳房稅或者沒能適當修繕房子或遷出去一年（包括住養老院），借貸公司可收回房子拍賣。
 
是否要加入RM呢？答案在於你的健康狀況及家庭因素。如果你只是缺錢用，應當利用淨資產貸款(equity loan)，不要參加RM。假若你身體硬朗，子女都已成家立業，但無法照顧你，可考慮加入RM。體能較差者不宜加入，因為無論是往生還是入住養老院或安寧所，貸款公司都可以收回房子，取回貸款契約(call the loan)。如果子女有心孝順，媳婿溫情有禮就不必考慮RM了。最後在簽約前要設立一個獨立帳戶(escrow account)，先預扣房屋稅及修繕費等，以免年登耄耋之時，因失憶症而忘了付房稅及修繕房子，而被貸款公司乘機取消壽星的RM而無家可歸，這不是大家願意看到的結果。

資料來源：worldjournal