租賃物業修繕一次抵扣 易遭查稅

阿罕布拉楊先生之前趁房市低迷，在聖伯納汀諾州大附近買了一棟租賃物業，並更換廚房爐頭等老舊設備，希望房客住得更舒服，並於申報聯邦所得稅時，將這些支出全數與收入抵減，沒想到引發國稅局查稅，迄今仍心有餘悸。

會計師暨地產經紀黃傑峰說，曾看到高收入人士為了少繳稅，將不能抵減的租賃物業費用全數與收入抵減，最易引發國稅局查稅。

黃傑峰說，固然稅法允許與租賃物業相關開銷，如貸款利息、房屋保險、水電費、產業稅、廣告、維修費等「普通」和「必須」費用，與租金抵減，享受省稅好處。但一些讓房子使用的壽命延長的裝備支出，由於不是裝置後的來年就會壞掉，須分攤成多年期限折舊，即不能一次將全部支出與所得抵減，須分攤成多年抵減所得。

如廚房新爐頭等新電器品，花費須分攤成五年折舊。翻新的車庫前的駕駛車道，花費須分攤成15年折舊。新浴缸則須分攤成七年折舊。基本上，稅法就房屋增添的設備如何計算折舊都有規定。

黃傑峰說，在租金與支出相扺後若仍有虧損，只要屋主未委託物業管理公司代管租賃物業，而是主動地參與出租相關工作，如自己選擇房客，這項虧損還可與當年總收入抵減，獲得特別稅務好處，唯有年薪上限限制。

也就是說，夫妻調整後年所得（AGI）10萬元以下，可百分之百抵減這項虧損，唯可抵減的虧損上限是2萬5000元。假設虧損是5000元，意味著對年收入9萬5000元的人士，可全數與收入抵減。

年所得若超過10萬元，則只能抵減部分虧損，收入達15萬元，就完全不能抵減虧損。也就是不能用15萬元來減去5000元。

單身則是6萬元以下可抵減全部虧損，唯可抵減的虧損上限一樣是2萬5000元。所得若超過6萬元，則可抵減部分虧損，所得若超過7萬5000元則完全不能抵減。

會計師黃世仲說，高收入者若有租賃物業，建議最好將房子放在有限責任公司名下。雖然公司須申報營業稅，但好處是租賃物業的虧損可與個人總收入抵減，相比於所繳的營業稅，仍可多省一些稅金。但若物業放在個人名下，相關做法卻易引發國稅局查稅，且不是只查租賃物業的進出帳，通常是全面查稅。

資料來源：worldjournal