大選後的地產稅務策略

歐巴馬總統連任了。競選期間他強調若能夠連任要向富豪（年收入二十五萬以上的納稅人）增加稅收來削減財政赤字，其中包括大幅度提升富豪的個人所得稅率及資本利得稅率。同時前小布希總統任期圍繞刺激經濟所實施的減稅計劃也即將結束，該計劃可望延續但富豪將被除外。如今國家正面臨「財政懸崖」，連眾院共和黨領袖也認為，如不增加稅收，此危機恐怕避免不了。之前資本利得稅（capital gain tax）以15%稅率為上限，2013起將調高至20%至39.6%。因此，富豪若不尋求正確投資與稅務策略，就將從2013年開始多繳稅金了。

稅法向來鼓勵房地產投資，給予此類投資很多稅務方面的優惠，使得地產比非地產投資如證券略佔優勢。雖然資本利得率將被提升，但是主要的地產方面的稅務優惠系統如「1031」延稅交換及「121」主用住宅資本獲利免稅等可望原封不動，至少到目前為止還未聽到什麼風吹草動。若你是一位從來沒有盡量使用這兩個稅務優惠或許對於投資地產不太感興趣的富豪，面臨政府針對富豪增稅的趨勢之下，你如果能夠善用這些稅務優惠計劃的話，你或許可以減輕新稅務政策所帶來的財務衝擊。

「1031」是房地產銷售中最常用的一種稅務策略。基本上「1031交換」是用來延稅，不能免稅。一些非地產如個人產物的交換亦有資格享有「1031」的優惠，但公司股票在不同的公司的股份的交易下將不符合資格。這就是投資地產比投資股票略佔優勢之處之一。雖然不動產或非不動產的交換都有可能合格，但是所交換的產物必須是同種類，也就是說不能夠拿不動產去交換非不動產，反之亦然，例如拿古董去交換房子是行不通的。所交換的產物也並不需一模一樣，例如加油站可以換公寓、空地換房子等等，而且一個產物換幾個同類產物，從少數變多數，或多數變少數。只要能夠滿足「1031」的其他條件，運作稍有彈性。「不動產」的定義須按州法來定但各州大同小異，事實上其定義比很人想像得還要廣泛，有些是五官感覺不到的。一般而言，具有產權觀念的法律權力都算是「不動產」，地役權（easement)就是一個很好的例子，它僅是一個使用權，既摸不到也看不到，但是若賣得到好價錢，仍然可以拿來做「1031」交換。

此外，「1031」只限用於作為投資、貿易或營業的產物，或用來積極生產收入的物業，例如出租屋不能交換自住屋。

因為「1031」是一個延稅而不是免稅計劃，若想獲得最大的利益，就必須交換與物業同等或更大的價值的同類物業，放棄財產所得款項，必須用於收購更換物業。換言之，納稅人若不想為出售的舊物所取得的利得繳稅，就必須把所有賣物獲得款項用來購買交換物業的資金，若有從中直或間接收到部分款項，則需為該部份繳交利得稅。出於這個原因，一般市場上的「1031」實際運作是結構化的，納稅人在銷售過程中是把他的產權利益完全轉移給一家合格的中介公司（qualified intermediary)後經由該公司保管資金完成上游及下游交易。在這種方式中，納稅人毫無「觸摸」資金的能力。上游銷售完成後的款項直接存進中介的帳戶等候支付購買下游所需資金。下游交易完成後中介再把物業過戶給納稅人，整個運作程序中資金是未曾經過納稅人手掌心的。

「1031」稅法在時間上也有限制，例如納稅人必須在完成上游交易之後的四十五天內指定下游所交換同類物業並於上游交易完成後的一百八十天內完成下游的交易。誤時則失去資格而必須在該報稅年里所售賣的物業繳交利得稅，儘管原因是指定交換物業已被災禍毀損或因疏忽而錯誤指定物業，完全沒有彌補的機會。

納稅人可以用三種規則指定交換物業，（1）「3屬性」規則：無論其市場價值指定三個交換物業以便將來選擇其中一個作下游交易用；（2）「200%」規則：無數量限制但所指定物業總共價值不能超過上游出售物業總價值的兩倍，納稅人不須購買所有的指定物業，但是最終實際成交組合，無論是圍繞多少個物業，納稅人必須按該交易的條件來決定是否用盡上游所獲取利得完全使用於下游的投資；或（3）「95%」規則：沒有數量或總價值限制但是最終組合的交換物業的總價值不能低於上游出售物業的95%。「3屬性」規則比較單純且適合初學者使用。

國稅局對於下游投資物業需持有時間有所規定，納稅人必須持有一段時間後才能作下一次的延稅交換。

雖然「1031」不能使用於自用住宅，但是這並不表示屋主就沒份享有任何稅務優惠。其實還有另一條稅法暨「121」自用住宅免利得稅計劃，它與「1031」主要不同之處是在於它具有免稅的功能且反而只能使用於自用住宅。合格條件是屋主必須在過去的五年之內有至少兩年以上的時間是把房子當作主用住宅（principal residence)來用。單身納稅人可享有二十五萬元的利得免稅額，已婚夫婦則公同享有五十萬元的利得免稅優惠。

市場旺盛時期，人們可以出售個人居住屋後搬進曾經用來出租的房子，把它轉變成自用住宅，住滿兩年後再也連它也出售出去，這麼做是否就可以完全避開利得稅法永遠不用繳任何的利得稅了呢？其實早期的時候本來有這個漏洞可鑽但政府早已發現並且把它給堵住了。所以這個策略是行不通的。

想成為一位很成功的地產投資者，就要懂得如何使用並善用槓桿原則投資地產，簡言之，盡量少用自己的資金，多利用銀行的貸款，以小搏大方式投資。利用「1031」稅法延稅就如同借用政府的錢去作地產投資，也可說是槓桿原則的使用之一，用他人之資金去謀取更多利潤，何樂而不為呢？