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租賃涉及很多複雜的法律,專業的出租管理人能提供給房東一個權益的保障。
根據「全美人口普查機構」(Census Bureau)的最新統計資料,2010年全美擁有自住屋者的比率為65.1%,竟比10年前2000年略微下降1.1%。由於景氣差,失業率高,加上貸款不易,未來幾年此比率有可能會持續下降至60%以下。換句話說,預期租屋的族群比率將越來越高,增加的出租屋市場需要更多的專業管理人。
時勢所趨,同時有很多房地產業者在搶食這塊大餅,為了爭取客源,往往採用低價競爭的策略。然而,有經驗的出租屋投資者都知道,出租管理的工作十分繁複而瑣碎,非有一個團隊分工合作不足以勝任。專業的管理人也明白,由於利潤微薄,管理的數量如果不及百,是很難維持一個團隊的。
賠本的生意沒人作,收費的標準也代表提供的服務內容,住宅租賃的管理費一般是租金收入的8%至10%,如果租屋管理人只負責收租金及記帳,低價的管理費如5%仍有利可圖,因為出租管理人要作的事並不僅於此,非常重要的還有:尋找和篩選合適的房客,迅速審核房客的信用以便房子早日出租;此外,房屋維修涉及很多複雜的法律,每一個環節都須管控好,例如交屋時詳細檢查屋況,跟緊期間內應補修的項目,平時能在第一時間內準確判斷問題,同時給予即時的維修,並確保維修成本控制在最低的範圍。
目前經濟環境不佳,違約的糾紛案很多,例如房客原本有不錯的信用紀錄,但後來失業,在租約未到期前就遷走到外州,租約規定房客應繼續付未到期的租金,但是房東有義務要儘量再租給他人,如果可以租出去而不租,房東還是只能要求房客償付租金的差額及合理的出租費用。總之,一個專業的出租管理人能提供給房東一個真正的保障:為房東處理棘手的法律糾紛及保護與爭取最大的權益。
在拉斯維加斯,有很多出租房子是屬於有「社區管理協會」(HOA)的一類,出租管理人須確保房客嚴守其規章,否則會有罰款,不修正的話,罰款還將無限累計,有些出租管理人忽略了向「社區管理協會」登記其聯絡地址的手續,當房客違反規章時,其罰單不斷地寄到該出租房子的地址,而無知的房客又置之不理,最後當「社區管理協會」採取法律行動,要法拍該房子來償付高額的罰款,問題才爆出來。如果房東因此而失去房子,出租管理人將責無旁貸。
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