地產信託免稅優惠遇挑戰

房地產投資信託(Real Estate Investment Trust， 簡寫REIT)一向被投資者視為理想的避稅工具，理由有二：一、信託實體本身不用付稅，只需符合有關的條件；二、儘管房地產投資信託給投資受益人的分紅(包括資本利得)均需納稅，國外投資受益人同時需截扣35%納稅收入(Effective Connected Income)或30%的國外收入稅(Non-ECI)，但在以下某些情況下仍然可以全身而退，享受免稅。

 在第一個理由中，信託實體不用付稅的條件是：一、當年90%以上的淨利(不包括資本利得)分配給股東受益人(K-1 Estate & Trust)；二、信託投資人數至少100以上；三、五個以下的信託投資人不會擁有50%以上的股票投資；四、75%以上的信託資產局限於現金、房地產或房地產貸款及政府債券；五、95%以上的毛收入(Gross Income)由房地產租金、利息及紅利組成；六、75%以上的毛收入來自房地產租金及貸款利息。
 
在第二個理由中，這些房地產投資信託要滿足下列條件：一、房地產投資信託的50%以上為外國控股(Foreign-Controlled)，而受益人投資股份不超過5%時，年度分紅或資本利得可免稅；二、房地產投資信託為美國控股，外國投資人變賣股份的資本利得可免稅。
 
在美國經濟逼近財政懸崖時，歐巴馬計畫大幅提升資本利得、股利分紅稅率，而外國政府及個人投資熱錢趁美國房地產走入谷底、長期貸款利率持續低迷而湧入美國之際，國稅重申其2007年通知的(2007-55 Notice)立場，即稅務準則(Internal Revenue Code)892與897如有抵觸之處，將以897修訂版為準，而長期以來受房地產信託投資人青睞的892免稅條例最近被國稅局再版更新。這無疑是國稅局為收緊其房地產投資信託免稅政策而發出的警訊。
 
國稅局稅務條例892頒布於1986年，其要點為房地產投資信託人在一定條件下享受資本利得與股利分紅的免稅優惠，2011年11月2日的最新修訂版中，國稅局特別澄清房地產投資信託資本利得(K-1 Distribution)屬於納稅範疇，並揚言要進一步制定新的法規以應對外國房地產信託投資的大舉入侵。
 
稅務準則897頒布於1996年，其要點為外國公司或個人在美納稅收入及截扣(Withholding)稅率，在其附款h條例中，對於REIT中的外國投資人資本利得明確定義為上稅收入。
 
在2007年7月的55號通告中，國稅局首次澄清條例897與892之間的關係，聲明凡是條例897與892之間「重疊」或「模糊」的部分，均以897為準，而房地產投資信託依賴的892免稅準則受到質疑和挑戰，現舉例如下。
 
騰飛公司為近年來從中國大陸來美上市的房地產投資信託控股公司(50% controlled)，李先生為其1%股東，2012年K-1所得分配中，李先生收到純利(Ordinary Income)5萬元，股利分紅(Dividends)2萬元，資本利得(Capital Gain)3萬元，按照國稅局條例892，李先生的K-1所得10萬元統統免稅，但國稅局現在明確資本利得部分897已代替892，因此3萬元資本利得要徵稅。
 
王先生為中國駐聯合國辦事處工作人員(有社安號但無綠卡)，投資美國的房地產信託公司(0.5%股東)，於2012年賣出所有股份結利(資本利得)4萬5000元，按照國稅局條例892，王先生的K-1資本利得可以免稅，但按照2007-55通告所有房地產投資信託的資本利得納稅狀態以條例897為準，則李先生的2012 K-1所得要付稅。
 
根據奧巴瑪政府的增稅減支平衡預算草案，2012年長期資本利得稅率將從目前的15%上升為20%甚至23.8%(年收入20萬以上的單身個人或25萬以上的夫妻家庭)， 短期(Ordinary)股息分紅稅率將從目前的10%-33%上升為15%-39.6%(甚至43.4%)，而長期(Qualified)股息分紅稅率將從目前的15%躍升為39.6%甚至43.4%。國稅局對於房地產投資信託免稅優惠政策的收緊及調整，無疑會阻礙投資人的入場意願，給正在復甦的房地產業添加不定因素。（作者為註冊會計師）

資料來源：世界新聞網