重新房貸的稅務考慮

目前，由於貸款利率大幅下降，許多華人屋主開始申請重新貸款。一般來說，如果貸款利率下降到2個百分點或以上時，重新貸款就很合算。舉例來說，如果原來的貸款額是50萬元，期限是30年，利率為5.5%，每月按揭本金加利息就是2838元。30年下來，支付的利率將超過52萬2020元。

但如果重新貸款，利率可以降到3.5%，每月支付的按揭就是2245元。這樣，在未來30年，支付的利息將是30萬8280元。而且，重新貸款後，每月可少付593元，30年共節省21萬3740元。所以，有時即使利率減少1.5甚至是1個百分點，重新貸款仍然是合算的。
 
重新貸款可以降低每月貸款支付額，但同時也可考慮把貸款時間縮短，盡管每月貸款支付額增加。例如。如果貸款額是50萬元，期限由原來30年改為15年，利率由5.5%減為3.5%。相比之下，重貸月付雖增加到3574元，但縮短期限後，總的利息將節省14萬4886元。當然，縮短期限還有其他的方法，如盡可能多付月付額，或有時一個月支付兩個月的金額。
 
人們常常問：我要不要申請重新房貸？實際上，在許多情況下，屋主都可以申請重新貸款。例如，當固定利率下降得比浮動利率（ARM）低時，可以把浮動利率轉為固定利率，穩定每月的貸款支付。例如，如果貸款利率降到3%，但是你的浮動利率是5%，就應該考慮把浮動利率貸款轉為固定利率貸款。
 
當貸款利率下降時，屋主既可以重新申請浮動利率的貸款，也可以重新申請固定利率的貸款。當新的浮動利率取代舊的浮動利率時，貸款期限也要重新確定。例如，如果原來的浮動利率貸款終身調整的上限利率是5%，初始利率是5%，其貸款利率上限將為10%。但如果申請的浮動利率貸款的新利率是3%，終身調整上限利率是5%，新的貸款利率將不會超過8%。由此可見重新貸款的好處。
 
重新房貸的主要理由是降低貸款利率。同時，重新貸款可以縮短貸款期限，也可以延長貸款期限，有時還可以多拿現金作為他用。例如，如果舊的30年貸款是50萬元，利率為6%，每月本金加利息是2997元，還剩20年的30萬元尚未支付。這時，換一個新貸款，新的貸款在餘額30萬基礎上再多借5萬元，總共貸款35萬元，把貸款期限減到15年，利率為3.0%，每月本金加利息只要2417元。
 
從以上例子很清楚地看到，重新貸款好處多多。20期限年減到15年，提前5年還完貸款，且每月付款從2997元減至2417元，每月省去580元。另外，屋主還取出5萬現金作為他用。如果用這些錢償還信用卡債務，或用於信用整合，好處更多。
 
當然，重新貸款並不是沒有缺點。在重新貸款前，除了考慮成本外，屋主還要考慮到重新貸款的其他不利因素。如果把房屋中的現金值取出，房屋的擁有額（Equity）就減少。同時，屋主還要考慮到居住的時間因素。如果屋主很快搬家，雖然節省利息，還是可能會有貸款費用損失。
 
大家都知道，貸款利息可以抵稅，少交利息就是少抵稅。用屋主的收入稅率乘上每月支付的利息額，就可得出每月稅後利息的節省額。假如屋主在28%稅率一組裡，用28%乘上的每月利息額，就能計算出每月的稅損失額。再用稅後每月節省額，除去整個重新貸款的費用，就可以知道多長時間才能把貸款成本掙回來。
 
最後舉個例子說明。一屋主申請重新貸款，貸款費用是6000元，重新貸款後每月節省500元，稅務節省每月損失140元 (500 X 28%)，稅後每月利息節省是360元，用360元除以6000元，得出17。這就是說，重新貸款後要住滿17月才能把貸款費用賺回來。如果沒有住滿17月，重新貸款就不划算。讀者可以自己算算看。（作者為註冊會計師）

資料來源：世界新聞網