移民局澄清租戶入住理論 有利投資綠卡

美國投資移民（EB-5）法律到2013年將正式運行23年。從1990年開始，就有這麼一個規律：每當進展順利的時候，移民局(CIS)就會出臺一些無理的措施來攪局。例如，在1998年移民局在期票(Promissory Note)上的180度大逆轉，就曾經讓不少來自台灣和南韓的投資者目瞪口呆，由此而引起的聯邦訴訟延續多年。

 2012年也是這樣多事的一年。這一年，美國投資移民所吸引的投資人達到了創紀錄的7641人，其中中國大陸投資人占到80%，投資移民項目得到空前的發展。在海外投資人蜂擁而至的同時，也有多達247家區域中心(Regional Center)得到移民局認可。按理說，奉行自由經濟的美國政府應該讓市場這個無形的手來操作。也就是說，讓市場來決定哪些區域中心可以生存，哪些不能。
 
但是從去年初開始，移民局就一直以一種自創理論來困擾著眾多以商業地產開發招租為主業的區域中心。這個理論的核心是租戶入住(Tenant Occupancy)和創造就業機會（job creation）的關係。 投資移民項目必須以每一個投資人創造十個就業機會為基礎。創造就業機會是區域中心的任務。一些區域中心有自營的業務，如老年公寓、農場等等。這些有自營業務區域中心能否創造出足夠的工作機??會是由他們的業務開展如何而決定的。業務好，增長快，就有足夠的直接工作崗位；反之則沒有。而間接就業機會往往是由自營業務的容量來決定的，業務容量大，由此而衍生的在設備投入、原材料採購和輔助人員方面的間接就業機會就多。
 
而當區域中心的主業是商業地產開發時，十個就業機會就成為一個大問題。一棟大樓建好後，區域中心的主要任務是招租，自身的工作崗位僅僅局限於招租的銷售人員和大樓後勤。這些人員有20個人足矣。可是這可僅僅能供2個投資人而已。創造足夠間接就業機會的重任就落在眾多租戶的頭上。也就是說，如果一個由2個股東創建的公司在簽訂租約入住該大樓後，又招聘了3個職員的話，就給大樓創造了5個就業機會。而眾多租戶在入住後所帶來的就業機會的總數就是區域中心所創造的間接就業機會。如此累計，當那些租戶公司入住後，新增的就業機會才能證明一個區域中心創造了足夠的就業機會。
 
2012年的2月，美國移民局突然在毫無預警的情況下，開始對部分區域中心的I-526申請發出要求追加文件(RFE)的要求，其核心就是租戶入住理論。我看過的這些要求追加文件的通知，無一例外均要求證明開發項目所在的地段有過剩的市場需求，還要明確解釋潛在租戶的來源。否則，根據租戶入住理論，租戶帶來的崗位不會被移民局認可為區域中心重新創造出來的就業機會。該理論一旦推出，尤其對某某生活區域中心造成重大打擊。因為他們的項目幾乎全部是商業地產開發招租，沒有了租戶崗位，他們完全無法證明有足夠的工作機??會被創造出來。
 
這種重大的政策性變化，竟然完全沒有經過事先和美國移民律師協會或者其他利益相關人進行溝通，幾乎是一夜之間就顛覆之前對於許多區域中心的認可，讓眾多以商業招租為主業的區域中心措手不及。
 
2012年5月，由於各方面的反對聲浪太高，這其中還有國會議員的過問，美國移民局在壓力下做出部分和解的姿態，表示如果區域中心在申請認證期間就有提出間接工作機會是由租戶創造的，而移民局也已經認可了的，就可以既往不咎。但是這個兩頁紙的文件語焉不詳，完全沒有可執行性。
 
在2012年10月美國移民局主辦的投資移民項目的通氣會和11月移民局局長的見面會上，各方面對於租戶入住理論的反感不絕於耳。而移民局則反復表明這個租戶入住理論是由他們的經濟專家所提出的，對於該理論經濟專家還在研究當中，一旦時候合適了，就會再次予以澄清。2012年12月29日，美國移民局終於公佈了盼望已久的聲明，對於租戶入住理論再次予以解釋。這個最新的解釋是這樣說的：
 
“申請人必須證明該特定的項目將糾正市場缺陷，產生純粹新增勞動力的需求和收入，這將導致該地段將吸引特定的租戶和租戶帶來的工作機會。在高失業率地區的項目上， 由於該地段已經有工作機會不足的問題，申請人應該證明該特定的項目將填補現有的投資在這一領域的空白及租戶業務產生新的需求。只要是潛在租戶的工作證明的方法合理，並有可核實的證據支持， 就可以作為數據直接輸入區域增長模式的計算中去，其產生的間接和誘發的工作，將被計入區域中心創造的工作機會中去。”
 
若用直白的語言來解釋，它是說大多數區域中心都是在高失業率地區運作的，今後租戶所帶來的工作機會將可以被用來證明新增的工作機會。唯一的條件是要證明在該項目上有投資空白，而租戶的業務將能夠填補這一空白。這個道理很簡單，大多數區域中心都是在認准了有商業機會後才會立項的。沒有投資空白，誰會來做這個項目呢？看起來，移民局是在這個政策上全面的退讓了。
 
由此次事件所折射出的經驗是美國移民局的政策多變。不能所說朝令夕改，也可以說在政策的執行方面，經常會由於個人的偏見或者固執的意見而導致偏離法律的本意。一年的時間不算短，對於那些投資項目受到質疑，被要求補件、被拒絕和被上訴的，這裡面的辛苦和擔驚受怕實在是外人難以體會的。而對於現在正在選擇投資移民項目的潛在申請人，要放亮眼睛，投資項目的選擇一定既要基於區域中心的名聲，也要由律師仔細研讀項目招募書和專家報告是否會觸碰移民局的紅線。好的投資項目要顧及方方面面，不能僅僅因為一點而忽略其他。

資料來源：世界新聞網