美大城市房價穩 國際買家貸款置業

在華人移民集中的都會城市，近來向跨國銀行和當地社區銀行諮詢房屋貸款的「外國人」特別多，如果從報稅角度來定義這些外國人，他們一年中超過6個月不在美國，而且收入為海外所得，不少是40歲左右、從事科技業或投資業的精英。

今年初開始，美國大部分地區房市復活，屢創漲幅高峰，待成交屋及新屋銷售成績亮眼，在新一波房價漲潮中，海外買家勢頭更勁，不遜以往。

投資保值風險低

國際買家血拼房產常有一擲千金的豪舉，Douglas Elliman資深副總裁張惠雯(Polly Chang)分析說，美國房貸利率曾經歷「7」時代，而當時其他國家則低得多，因此許多國際買家在原居國貸款(多數並非房貸)，再來美直接付現。隨著亞洲與歐洲貸款利率上揚，美國聯準會卻壓低利率，有些外國買家轉攻跨國貸款。

在紐約置產的投資回報率其實並不高，遠不如有些亞洲地區能達到20%至30%，為什麼國際買家前仆後繼奔向紐約？張惠雯指出，紐約是背靠華爾街的經濟重鎮，房價漲幅不見得大，但是比較穩——保值，沒有朝不保夕的擔憂。

曾有白手起家的年輕新富坦陳投資致富經：「實在話，要賺錢我不來紐約，在這兒買的不是房子，是一隻安穩的長線股，我不會把錢放在同一個地點，而是散在世界各地，最理想的是在加州、紐約各有一戶；香港、台灣、大陸幾戶；歐洲、南美也有。」一邊垮了，另一邊還穩得住。

不過，外籍人士(foreign national)貸款，頭期款至少需40%至60%，且貸款利率一般比本地人高出0.25%至0.375%，如果本地人利率是3%至4%，外國人則是3.5%至5%，此外，還得考慮房貸稅的成本。目前提供外籍人士在美貸款購房服務的銀行包括花旗和匯豐等跨國銀行，跨國銀行借助支行遍布全球的區位優勢，幫助非美籍人士用原居國資產申請房貸。

跨國貸款條件嚴

花旗銀行為海外買家提供的貸款分為兩類——大額貸款(jumbo loan)和一般貸款，大額貸款是花旗銀行自己管理的組合貸款(portfolio loan)，只貸給與花旗銀行有一年以上業務往來的買家，並要求過戶後在帳戶內存入10萬元；一般貸款則賣給房利美，但要求買家過戶後在美開設銀行帳戶，用於還貸，並存款5萬元。

花旗銀行房貸專員陳波(Bo Chen)說，許多海外買家沒有使用信用卡的習慣，因此通過國際信用報告(international credit report)代為考核，測評三、四個方面的付帳準時度。至於收入，如果本地人支出占收入比為45%，外國買家降低為40%，也就是1萬元收入中，支出不能超過4000元。陳波表示，美國房貸利率維持低位，而且在原居國花相同的錢未必買得到相同的面積。張惠雯帶客戶看房時也有句口頭禪：「曼哈坦公寓對等北京二環價，包比上海便宜」。

貸款買家中不少是久經商場的生意人，貸款時也是各出奇招。紐約百佳地產(NY Best Homes Realty)投資專家史宏(Shirley Chow)表示，她的海外客戶有兩成是貸款買房，「尤其是需要現金流投資的生意人，所謂錢滾錢」。史宏最近有一位大陸客人在聯合國附近購買一臥公寓，方便女兒在紐約上學，「他在美銀美林開了80萬投資帳戶，再拿帳戶裡的錢作貸款，這樣做有兩個好處，既能拿到美國商業銀行的信用卡快速累積分數，餘下的錢在帳戶裡繼續作投資。」

史宏的另一個香港客戶在匯豐銀行設有貴賓帳戶，公寓成交價為81萬6000元，貸款50萬元，也就是頭期款約占40%。接受出價(accept offer)後，他在託管帳戶(escrow account)存進10％訂金，再把雙方簽訂的合約(fully executed contract)寄回香港，以證明該國際帳戶用於在美消費，並按規定存款10萬元。

總部位於加州的住房貸款銀行Prospect Mortgage紐約分行銷售經理Kenny Cheung說，最近有許多中國買家詢問如何貸款購房，但實際操作起來比較複雜，房利美對國際貸款買家設限多，為證實收入，查稅尤其嚴格，但中國買家如果因個中緣由報稅不高，貸款很難獲批。他指出，儘管海外買家貸款購房的市場需求日增，但可供選擇的方案有限，市場服務缺位，一般都是5至7年固定利率後變更浮動利率。

資料來源：世界新聞網