溺水脫手 勿再陷泥沼

房價上揚，很多苦哈哈的屋主終於看到產業淨值增加。但美國仍有近1400萬名屋主「溺水」，也就是他們的房貸高於房屋價值。

Zillow.com的報告指出，2012年年底，逾27%美國屋主的房貸高於房屋價值，橙縣溺水屋主的比率接近20%。

很多屋主面臨法拍或是難以支付房貸，而考慮不同選擇，例如短售、申請破產保護、或乾脆把房子鑰匙交給銀行，不再理會債務。但這些選擇令人不知如何決定，橙縣紀事報請教專家，為溺水屋主或想幫助這些屋主的人，釐清一些最常見的錯誤觀念。

迷思：新的「加州屋主權利法」（California Homeowner Bill of Rights）規定，借錢民眾申請修改貸款或短售期間，放貸業者不能法拍房屋。

事實：借錢民眾送進修改貸款的申請時，法拍程序應馬上停止。假如放貸業者拒絕申請，借錢民眾有30天的時間提出上訴。這段期間，房子不能法拍。

但申請短售時，只有所有的留置權人 (lien holders)同意短售，且買家獲得資金後，才能停止法拍，整個過程可能耗時數月。所以在申請短售期間，還是有可能會發生法拍。這意味面臨法拍而考慮短售的屋主，應趕緊行動。

迷思：自動轉讓（deed-in-lieu），也就是放貸業者同意收回房屋鑰匙，欠款屋主不用償還債務，比花時間進行短售好，因為自動轉讓還可免費在房裡住幾個月。

事實：雖然房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）最近推出有關自動轉讓的新規，但放貸業者很少在加州進行自動轉讓的交易，主因是加州允許非司法法拍（non- judicial foreclosures），也就是房屋是藉由受託人出售 (trustee's sale)來進行法拍，而不是過程冗長的司法法拍。

此外，房屋只有一個貸款或是來自同一放貸業者的多個貸款，業者才會批准自動轉讓。若是貸款不止一個，最好進行短售，雖然要獲所有放貸業者批准，但加州法律規定賣房後，業者要免除剩餘債務。短售通常要三到四個月，這段時間屋主可免費住在房子裡。

迷思：宣告破產可避免法拍。

事實：個人申請最典型的破產保護是第七章破產（Chapter 7 bankruptcy），這種破產最多只能拖延法拍，卻無法避免。銀行通常會等到破產一結案，馬上進行法拍。若房子沒有淨值，有時銀行甚至在破產期間就要求進行法拍。

破產會使所有追索權貸款（recourse loans），也就是借錢人要負責償還的貸款，變成無追索權貸款（non-recourse loans），放貸業者就無法控告借錢人要求還款。所以破產不會取消房貸，法拍仍會進行，但所有房貸都變成無追索權貸款，放貸業者不能因未還的貸款而控告屋主。

迷思：屋主要出點錢才能進行短售。

事實：進行短售的屋主不但分文不花，還可拿到錢來幫助他們搬家。放貸業者支付賣方大部分的交割費，其他部分由買方支付。目前有很多計畫是由放貸業者付錢給同意短售的屋主，短售屋的買家除了房價之外，還應準備額外的3%，以支付賣方的放貸業者拒絕承擔的費用。不過即使算進額外費用，買家通常獲得的房價還是低於市價5%到10%。

迷思：法拍免除屋主積欠的管理費(HOA)。

事實：管理費是屋主的個人責任，即使銀行法拍房子，屋主管理協會還是可以控告屋主追討欠費。不過進行短售時，做為談判的一部分，這種費用往往會付清或是和解，因為所有留置權人，包括屋主管理協會，必須同意解除留置權，才能使短售順利交割。

資料來源：世界新聞網