申請重新貸款要量力而行

2005年我在曼哈頓買了一個兩房一廳的共有公寓（condo），售價95萬元。我向銀行貸了75%的款，貸款期為30年。目前銀行貸款的利息很低，特別是15年貸款利息有時還不到3%。我很想把我的30年貸款轉成15年貸款。想請教我這樣做有什麼利和弊？

 陳梅律師答：

目前的貸款低利率確實是為有30年貸款的屋主縮短自己貸款期限的好時機，因為縮短貸款期可以讓屋主少還貸款。縮短自己貸款期通常是通過重新貸款(Refinance)來完成的。而重新貸款是要付費用的，如貸款申請費、產權報告費、銀行律師費以及貸款稅等。這些費用通常是貸款總額的1.5%左右，另外有可能你的月付也會比以前增加。但是如果所下修的貸款利率超過0.75%，這個前期費用花得還是值得的。
 
另外，重新貸款還有一個稅務上的好處，特別是對你這樣貸款已有七年歷史的屋主。因為所有的貸款前十年給銀行月付的80%左右都是利息，十年後給銀行的月付利息與本金兩者之間的比例才大副度下降。也就是說貸款銀行總是要把自己的利息先收回來，才開始收放貸的本金。所以政府在收稅時准許屋主在每年報稅時可以用付給銀行的利息進行抵稅，但還貸款的本金是不可以用來抵稅的。你重新貸款後，你的貸款期不但可以從30年下修到15年，可以早日還清貸款，你所付的貸款利息又重新可以用來抵稅。這是通過重新貸款以讓屋主達到下修自己貸款期的利與弊。
 
但是，我們建議大家一定要量力而行。如果自己的工作不穩定，收入沒有比前漲了很多，還是不要冒險行動為好。因為一旦自己收入不保，不能按時付按揭，就有可能導致自己的房子變成銀行的法拍屋，得不償失。
 
另外，重新貸款也不是唯一可以幫助屋主提前還貸款的唯一方法。如果屋主時常有一些不定時、不定量的額外收入，可以用這些收入來還貸款的本金。還有，如果屋主每年多付一個月的按揭，30年的貸款通常可以自動縮減到23年。以上這兩種做法既可以幫助屋主提前還清自己的房屋貸款，也不需要付任何前期費用，而且靈活機動沒有風險。

資料來源: 世界新聞網