海外買家如何在美國貸款置業？

2013年伊始，美國大部分地區房市復活，屢創漲幅高峰，待成交屋及新屋銷售成績亮眼，在新一波房價漲潮中，海外買家勢頭更勁，不遜以往。國際買家血拼房產常有一擲千金的豪舉，許多國際買家在原居國貸款（多數並非房貸），再來美直接付現。隨著亞洲與歐洲貸款利率上揚，美國聯準會卻壓低利率，有些外國買家轉攻跨國貸款。可是對有錢的買家來說，在美國找到理想的房產或許比獲得購房所需的抵押貸款要容易。

雖然擁有足夠的資產和收入，但對於富裕的國際買家來說，在美國購買豪宅時想要融資並不容易。大多數國際買家並沒有美國的社會安全號碼，其信用記錄也有限，或者他們無法提供美資銀行所要求的大量財務檔案。由於轉換國外的納稅申報表及其他財務報表涉及大量工作，美資銀行可能會避免此類交易。通常情況下，如果購房者所在國銀行對於發放和美國房地產掛鉤的抵押貸款非常謹慎，那麼這些購房者也無法求助於其所在國的銀行。

在發現這些買家的選擇很有限之後，多家銀行想出了種種辦法向富裕的外國買家提供抵押貸款。在某些情況下，銀行會主動接觸房地產經紀人和開發商，並向正與經紀人和開發商打交道的外國買家提供貸款服務。從2009年開始和外國買家合作的富僑銀行（First Choice Bank）已累計發放了大約7,500萬美元（約合4.7億人民幣）的此類抵押貸款。包括花旗銀行（Citi）和德意志銀行（Deutsche Bank）在內的其它銀行則表示，如果買家同其海外分支機構已經存在業務關係，那麼他們會考慮向部分國外買家提供抵押貸款。

美國都會城市公寓保值，加上貸款利率優惠，國際買家貸款購房意願提升。

富僑銀行表示，自2009年以來該行向富裕的外國買家發放的抵押貸款數額每年增加大約20%。其它銀行則表示，這一群體發起的抵押貸款申請數量有所上升。貸款提供機構Guaranteed Rate曼哈頓分部負債抵押貸款業務的高級副總裁德布拉•舒爾茨（Debra Shultz）說，過去6個月中向她詢問有哪些融資方案的客戶多了很多。舒爾茨所在的機構為美國的外國買家安排融資事宜。

有時抵押貸款能夠促進房產的銷售。房地產經紀公司New York Residence的總裁托馬斯•古斯（Thomas Guss）說，獲得抵押貸款按揭對買家來說相當於吃了一顆定心丸，因為一些購房者如果知道自己可能獲得貸款，那麼他們就更有可能會買下房子，即使最終他們可能還是會用現金付款。如果他們不得不出售房產，那麼如果接手方能夠獲得貸款，那麼待售房產可能會更容易出手。這也意味著買家可以在需要的時候收回房產淨值（等於待售房產市價減去未償還抵押貸款數額）。

去年，住在迪拜的土耳其人尤米•羅德里格（Yomi Rodrig）在曼哈頓購買了一套面積2,500平方英尺（約合232平方米）的共管公寓。此後不久羅德里格為這套公寓申請到了一份抵押貸款，他也因此收回了大約200萬美元（約合1,243萬人民幣）的房產淨值。作為投資經理的羅德里格說，他正在考慮用多出來的這筆錢在紐約另外購買兩套共管公寓。

外籍人士貸款，頭期款至少需40%至60%，且貸款利率一般比本地人高出0.25%至0.375%，如果本地人利率是3%至4%，外國人則是3.5%至5% ，此外，還得考慮房貸稅的成本。目前提供外籍人士在美貸款購房服務的銀行包括花旗和匯豐等跨國銀行，跨國銀行借助支行遍布全球的區位優勢，幫助非美籍人士用原居國資產申請房貸。

各家銀行提出的貸款要求有所不同。一些銀行說，他們需要申請人提交收入和資產證明文件，其中包括報稅表以及銀行和經紀賬戶報表，美國本土的貸款申請人也需要向銀行提交這些文件。一些銀行還會要求申請人提供所謂“國際信用報告”。在藉款人無法確認收入的情況下，一些銀行會接受那些能夠表明貸款人重大流動性資產的財務報表。以下是需要考慮的其他一些問題：

現金要求：銀行通常要求的首付比例為35%至50%。有些銀行可能要求貸款人開立一個存款賬戶，存入相當於幾年按揭還款數額的現金。

選擇有限：大多數為富裕外國人提供的抵押貸款的利率只能鎖定3至10年，此後變為可變利率。舒爾茨說，少數抵押貸款可以提供長達30年的固定利率，但其利率往往較高，可能會超過6%。

抵押貸款上的名字：外國買家往往喜歡以一家有限責任公司的名義進行購房，此舉部分是為了保護自己的隱私。但大多數銀行還是要求實際買家對抵押貸款進行個人擔保。

資料來源：居外綜合juwai.com