外國人置產房租收入須扣稅

中國投資者來美國購屋置產的人逐年增加，由於美國稅法對於外國投資人在美賺取房租收入要先預扣所得稅的要求，使得一些房產管理公司，和委託業主之間難以溝通，甚至替業主揹負逃漏稅的處罰，所以有些物業管理公司，根本不為外國投資客管理在美國的物業。

我們信和地產管理團隊，完全遵守美國稅法為外國籍投資人管理他們在美房產，譬如說外國人在美的房屋租金收入一定要申報所得稅，外國人取得稅號的方法之一，是美國房產所在地政府，登記設立責任有限公司（LLC），這家公司的立業號碼可用來報稅。

美國地產管理專業必須要懂得如何對應外國投資人託管稅法。在接受外國業主委託代管理出租之前，美國管理經紀人，一定要先告知業主，他們的物業出租收入是要繳稅的，由代管者先預扣；或者根據「和美國商業交易的實際情形」用純淨利來免除預扣稅款。

信和地產管理公司照規定為外國業主預扣房租所得稅同時，也會仔細存下與這棟房子有關的每一筆開銷，協助業主報稅時扺銷一些預扣稅款；此外，業主來美的機票、住宿等特別費用，也可以用於當年報稅時扺稅。

外國人來美國置產買屋出租，當他出售這棟房產時，必須被先扣除一定比率的外國投資者稅，不受他即便在美已申報有個人稅務的影響。

外國投資者的租金收入要先預扣所得稅，依據他持有的物業是否被當成「與美國有商貿行為」來決定。擁有美國房產並不是「與美國有商貿行為」，但是這棟房屋出租，有租金收入，或者代管人為業主付地產稅、維修費、貸款利息等等，都屬於「與美國有商貿行為」，就要先預扣房租全年總收入30%所得稅，而不是減掉開銷之後淨得的30%。這項總收人以及預扣數字，都要申報。

另一種情形是這名外國投資者，在美是投資購物商場的開發、管理時，屬於「和美國商業交易的實際情形」，他的房租收入可以不必先預扣稅，而採用一般性累進稅法課徵。他的開銷如維修費用、地產稅、貸款利息和折舊，都可扺銷房租收入。在這種情形下非美國居民一定要預繳下年度的所得稅。

外國業主申報年度所得時若有虛假，代管經紀亦有責任。我們一定在申報日期之前，提供外國業主完整的報稅憑據；如果外國業主未申報所得稅，他就喪失了可以報扺稅項目的資格，必須完全給國稅局拿去年總收入30%，通常國稅局會要求他提出過去六年以內的欠稅，並且取消他選擇「和美國商業交易的實際情形」，先不預扣租金的繳稅方式，時間點在他最後一次未申報所得以後的16個月，之後的年月稅法倒算，均以扣除總收入30%衡量。

本文由信和地產經紀Ramon吳提供(見圖，Ramon吳提供)，詳情請電702-334-7767，或上網www.tv4wu.com，www.1688vegas.com。