外國人持有美國房地產權的最好方式

近年來，由於美國房地產的跌價及一些國家如中、俄、韓、巴西等地人民所得的迅速增加，許多外國人積極地在美投資。為獲得有利的租稅對待以及最大的責任保障，外國投資者應利用兩層結構以持有產權，這種結構應以下列兩種形式為之：以外國公司持有擁有所有權的美國公司，或以外國信託人利用其現金創造一有限責任公司擁有產權。

外國人購買美國不動產可有幾種方式。用個人名義購買及管理或者以公司織或以在美國或外國的信託。各種的所有權持有方式各有其優缺點。

如果外國人只是以擁有房地產為目的，因其並不能用來產生收益，因此不會被課徵所得稅；但如果外國人投入大量時間，或至少很明顯看得出此外國人預備以此為其居所，則此外國人或應被歸類為美國居民，並按此課稅，縱使此人並未申請或擁有合法的美國居留權；如果其被歸類為美國居民，其所有外地的其他財產則都應被課稅(Internal Revenue Code Section 61)。再者，如果外國人在此產業居住累積超過半年(183天)，則其非產業上所產生的收益也可能應被課以30%稅率。

但是，如果外國人士希望擁有產業的目的是從事在美國的商業或業務，則情況又有不同。美國政府課稅時有4個考慮因素1.美國所得來源2.有效關係3.商業或業務4.在美國境內執行。第1項Source Income包括租賃所得及出售產業所得，第2項有效關係指前述所得來自於有關商業活動的資產的收益( IRC 864 (c) (2) (A))。

構成商業或業務的定義並不太明確，需視其性質及程度而定，主要的原則是此外國人產業的活動是否是相當的、經常的、連續的及超逾單純的產業收租而已。此商業或業務認定是個重要的問題，特別是外國人是個公司組織。另方面，在美國境內從事商業或業務活動的外國公司，需依照美國一般居民納稅，同時在在稅法882 & 897條款下，還有額外的稅賦。雖然在積極面言，外國公司處份土地在稅法上合於資本利得免稅優惠，再者，美國政府對從事商業或業務的外國人士係按其淨所得課稅，而非其毛所得；因此外國人士在稅務上能有所選擇究以個人名義或公司組織何者為宜?再者，外國人士以商業或業務名義申報不動產有關稅賦時，還可申報與其產業有關的維護、折舊及利息等的費用。

假定外國人士購買美國產業的主要理由是為其商業或業務活動，則以那種型式持有不動產能獲得最大利潤。以公司組織持有是一個方式，不僅是提供有責任的保障，同時免除了外國人士申報聯邦、州及地方稅務的負擔。再者，創造一個美國不動產控股公司(USRPHC)可以免除外國人士投資美國不動產租稅法(FIRPTA)下所規定的預扣10%購價金額。且公司股份的贈與不會構成贈與稅，反之個人直接投資則有。

外國人投資美國房地產持有方式在法律上及稅務上有許多不同待遇，詳情請洽天華律師事務所Schein & Cai LLP蔡旌明律師.

資料來源：文學城http://bbs.wenxuecity.com/tianhualaw/7.html