善加利用房產的稅務優惠

對於美國而言，美國房產稅屬於美國財產稅的重要組成部分，而且為了促進美國房地產的活躍，現在美國房產稅呈現出“寬稅基、低稅率”的狀況。而且美國房產稅的立法幾乎都是由地方政府自主決定，一般由州憲法與州法律進行規定，也存在一定的減免優惠，並主要用於提供公共服務。

在美國，美國房產稅是由地方政府自主決定：美國房產稅體現了美國分權與自治的憲政原則，主要房地產稅的立法幾乎都是由地方政府自主決定，一般由州憲法與州法律進行規定。具體來說，由州以下的地方政府進行分級征收，主要由市、鎮或校區具體征收，各自執行不同的稅率， 房地產總稅率為各級稅率之和。上世紀90 年代以來，州政府所征收的房地產稅大為減少，主要是州以下的政府征收了大部分的房地產稅，但其稅率要受到州政府和州法律的管制。

現在，美國房產稅呈現出“寬稅基、低稅率”的狀況。以房屋和土地的價值作為稅基( 計稅依據和標準)，稅基寬廣，以普遍征收為是美國房產稅的征收原則，所有房屋和土地的所有權者都要繳納房地產稅，除非獲得稅收減免優惠。稅基無疑是決定征稅數額的關鍵因素，而房屋和土地的價值評估是征收房產稅的一項重要的基礎性工作。由於房屋和土地的價值隨著市場不斷波動，所以一般要定期評估，例如三年一次。由於房屋和土地數量龐大，為了節省成本、提高效率，一般采用批量評估的辦法，而不是單個評估。

評估價值對美國房產來講很重要，但是一般都是有公正性可言的。美國一般通過評估方法、評估人員和評估程序保證評估的公正性。評估方法有三種：市場法( 側重考慮近期市場賣價)、收益法( 側重考慮未來收益) 和成本法( 側重考慮資產的重置成本及可能存在的貶損因素)，並視情況綜合、靈活選擇運用這三種方法，以期准確評估房地產價值。評估人員具有專業性，建立專門的評估機構隊伍， 並可讓當事人自行選擇。在評估程序上，存在不相關的多個機構各自獨立評估， 然後綜合評估結果，並為當事人提供申訴和救濟的途徑。

目前，在美國各地， 美國房產稅的稅率一般不高，通常在0.6% 至3% 之間，實際繳納的房地產稅額是稅基( 房地產的價值) 乘以房地產稅率所得的數額。

針對美國房產稅的減免優惠，一般是針對公共、宗教、慈善機構，也有利用房地產稅這一手段促進經濟發展、鼓勵某種交易行為或鼓勵某類地產的改良，例如對農用地的稅收優惠、對所購買的首套房的稅收減免等等。對於免稅的範圍和對像，有的地方是由州憲法來決定，有的是由州立法機關用州法律來規定，同時，按照美國各地的憲政體制，州高等法院往往保留最終審查權。
   
美國房產稅主要是用於提供公共服務：房地產稅在美國地方政府收入中占據重要地位，是絕大多數地方政府的主要收入來源。所征收的房地產稅基本上用於州及州以下各級政府提供的公共服務，例如消防、治安、道路交通、教育、環境改善等等。

美國房產稅與美國的公立免費教育通常緊密結合在一起，相當一部分的房地產稅用於公立中小學教育。通過這些公共服務的提供改善房地產周邊的居住環境和教育環境，使得當地房地產價格上漲，地方政府房地產稅收因此增加，形成良性循環。由於美國房產稅是針對不動產征稅， 相比較動產稅或其他稅種，某一區域的房地產稅額具有穩定性和透明性，公眾比較容易監督稅收的數額及去向。考慮房屋和地產的不動產特性，一般由各地市、鎮或學校管區等不同級別的機構和部門進行具體征收，也可以委托當地金融機構代為收取。對政府的征管行為不滿，民眾有申訴和救濟的渠道。

資料來源：美國時報