申請房貸的收入計算

華人喜歡購置房產，但是許多人在申請房屋貸款上遇到麻煩。銀行不願意借款給他們，因為他們收入「不足」。現在，美國房市開始復蘇，有的華人又開始計畫買房了。根據平日工作所見，我這次說說華人容易忽略的問題。

申請房屋貸款需要提供幾種財務文件，讓貸款銀行（lenders）審核。一般來說，借款的條件和借款總額由收入決定。貸款銀行要向國稅局索取借款人稅單證明（borrowers' tax transcripts）。貸款銀行通過稅單報稅資料，判斷借款人是否具有還款的能力。在這個過程中，貸款人主要是查看工資單和W-2來確定收入。貸款銀行會採取必要的保護措施，以防止收入作假和誤導。貸款銀行會請借款人向國稅局遞交稅單的請求表（4506-T）。在借款人的要求下，國稅局會直接寄給貸款銀行。稅單列出稅表中的幾乎所有的項目。只有借款人在退稅表上的收入與工資單上的收入相一致，貸款人才會繼續處理借款人的申請。假如發現存在問題，貸款人就會要求借款人做出解釋。

在尋找房屋貸款的時候，借款人要隨時拿出報稅收入證據，以證明自己可以借款。但是，在前些年房市膨脹時，貸款人有時不要求借款人提供完整聯邦退稅表，認為借款人帶著退稅表的前兩頁就行了。但是，現在情況完全不同。借款人要帶的是整個退稅表和所有的稅單，因為借款人的全部收入反映在整個的文件中，僅是前兩頁是不被接受的。

在貸款申請中，貸款銀行要檢查稅表的各個方面，以決定借款人的真正收入是多少。這就意味著貸款人不僅要看「報告的收入」，而且也要看其他有關資料，如沒有報銷的雇員工作花費。2106表工作花費要從收入中減去，如制服、工會費、里程、用於工作的手機花費、市場推廣費用和訓練費用。例如，有人每年掙7萬元至8萬元，但是有2萬元的工作花費，這就減少了他們的報稅收入。貸款銀行在審批時會把工作花費從收入減去。

投資房產是華人的最愛。除非這個資產是在當年購置的，出租房產的收入必須要顯示在稅表上，租金必須連續出現在銀行月結單上。若借款人每月租金收入是1000元，但每月為房屋花費900元，那麼借款人每月的租金收入就是100元。假如借款人每月收入1000元，但是沒有表現在稅表上，借款人就不能把這個收入算入家庭收入。

生意損失也可能影響申請房屋貸款。假如你（借款人）每年工作掙10萬元（W-2），但你的太太每年生意損失4萬元，貸款銀行就會把這4萬元從10萬元中減去。這樣，借款人夫婦的報稅收入僅有6萬元。在這種情況下，你可以請教貸款銀行是否只用你一個人借款，而不是夫妻共同借款。那樣你的個人收入就算10萬元。另外，如果你有401(k)退休帳戶，那你的收入也可以再加上你的退休帳戶。假如你在退休帳戶投入1萬6000，所以你的收入是11萬6000元。

另外一個好消息是，有關房屋、商業設備或其他財產的「折舊費用」，可以加回借款人人的貸款收入計算。這折舊費用可能是好大的一筆款項。資本利得（如股票買賣）如果是連續的，也許可以計算為收入。假如資本利得是一次性的，可能不能算為收入。

如果是自雇業者申請貸款，貸款審議常常是一大難題。許多自雇業者（如餐廳或鞋店老闆），很難獲得貸款。這是因為為了省稅，他們過去總是設法減少報稅收入。他們現在不能為了房貸提高收入而去修改過去稅表。痛苦的解決辦法是，納稅人得先提高自己的納稅收入，兩年後再申請房貸。（作者為註冊會計師）

資料來源：世界新聞網