地產天地／房屋出租秘笈(二)

接上篇
C.向所有來參觀的人，都要遞上房屋介紹書和申請表，對每個來人都說同樣的資料，不要因人而異，以免觸犯歧視罪。經驗說，經常會有人挑戰你，挑剔你的。

D.回復每個申請表必須謹慎和負責任，挑選理想的人選的同時，也要給予被拒絕的人，有合理的拒絕理由，通常都會在信用評分，租屋歷史和工作歷史方面做比較後，給予被拒者合理的解釋，這些事情做不好，有可能房子沒租出去，就惹上官非，小心。

當挑選到理想人選後，應該要求他提供工作、租屋和銀行的詳細資料，也應該在對方同意下，作信用報告查閱，如果房主自己出費，可以無需給複印件給租客，但如果租客付錢去查閱，房主應該給一個複印件給租客。

審閱信用報告，最重要是圍繞幾個重點：

A. 信用分數，當然700以上是最好，但600-700 也還是可以，因為太好紀錄的人，有可能很快就自購房屋搬出，所以，較理想的還是650-700。但必需要了解為何這樣低的原因，要對方提供合理的解釋。

B. 600以下的申請者，信用就較差，很可能是常常過期不付。但個別的情況也還是可考慮的，例如，近期讓銀行收回了房屋，或者是很少甚至沒有信用卡。這些類型，如果不屬於惡性的，通常用加高押金，是可以解決的。但一般規定，租屋押金不能超過兩個月的租金值。

C. 有沒有被追債（Collection)，和過期未付，而過期未付又是否慣性和超過30天、60天、90天，甚至120天。如果長期慣拖，在選擇時，就要小心了。

D. 有沒有犯罪，或者被之前的房主驅逐過的記錄，這些都是租屋前房主要考慮的因素。

**一切查好啦，也就要準備合約了，通常，租約一般是最少一年，一年之內，雙方必需遵守合約，除非在特殊情況下，雙方願意修改或取消，否則合約期內，雙方都要讓對方有所保障，期滿以後，如不續約，就變成逐月的臨時租約，雙方只需提前一個月通知對方就可以讓租客搬出。

租約內容要注意的幾點：

A. 租金、押金、清潔金、寵物金都需要詳細列清。

B. 水電煤氣費、垃圾費、排污費、管理費、花園護理等都需要在租約中列清楚，特別要注意是過期未付租金的懲罰費，也必需列清楚。

C. 租約期自然要列清楚，租用人和使用人是有分別的，租用人是需負擔租金責任，而使用人只是有使用權。

D. 訂金是需要預付的，租金則是在搬入前付清。記住：必需要付清了全部押金，和上期的租金，以及雙方簽妥了合約，才可以將門匙交給租客。

F. 按照各地的要求有所不同的情況，有些副表，還是應該雙方要簽署的，例如：鉛毒油漆表白書、煤氣感應器、煙霧感應器聲明書、屋主有權在24小時通知後進入房屋的同意書，假若房主要賣屋，租客同意門外掛牌和開放房屋供人參觀同意書等，都需要搬入前簽好，以免日後有所爭執。

最後一樣要做的，是要給一份搬入／搬出檢試表給租客，五天之內，讓租客詳細檢查清楚內部所有設備的齊備和欠缺，列在表上，應該修理的，房主就需及時修整，有些常規性使用中的損壞，房主未必又或者必需修理，加上如果不需馬上修整的，就記錄在案，以便日後搬出時核對就是了。不一定租客在表中列出的要求都需要完全滿足，我們的原則是，凡涉及到與租客的健康或安全問題的，都需要處理，一般的觀瞻性、愛好性的要求，就未必需要滿足他了。

一切辦妥，你就可以放心做房主了，但千萬別忘記檢看你房屋的出租保險單，確保是足夠和辦妥。

資料來源：worldjournal