現金交易房產 買賣皆須警惕

全額現金購房，買家牛氣哄哄，賣主求之不得。在皇后區長島市、曼哈坦格林威治村，以及加州好萊塢，現金購房大批量出現。而對於買賣雙方來講，現金交易並非一定是好事。

賣屋換屋 抓緊時間

近來房市景氣，不少屋主看準時間有意賣小屋換大屋，也有屋主因子女長大離家、有意賣掉大屋換成迷你居所。拉長賣屋時期可能讓屋主獲得更好交易，但專家提醒應衡量自身情況，加快或減緩賣屋步調。

如果有意賣掉現住房屋、置換更大的住宅，專家認為「動作愈快愈好」，雖然高端豪宅的房價不如一般民房漲價速度，但些微升值也夠嗆。如果已經看準欲購買的房屋，與其等待更多買家開高價，不如早些脫手，搬進大宅。

相反的，如果家中子女成人，因工作或結婚分門別戶，有意賣大屋換小屋的屋主則不妨放慢腳步。加州南方大學房地產路斯克中心主任格林(Richard Green)指出，低端房屋對投資者的吸引力不大，漲價空間有限，賣大屋換小屋的屋主可以多等待幾份開價，再從中挑選理想買主。

許多依靠貸款的買家願意妥協，房屋有點小問題，比如天花板有可疑水跡、或細節設計不入目，也不多計較。而現金買家時常趾高氣昂，或要求賣家在價格上作出讓步，或只付一半頭款。他們還會指揮賣方自掏腰包，拆掉狀況完好的櫥櫃，或不添費用要求購置新家具，甚至毫不客氣地下令現房東立時打包搬走。紐約地產仲介公司Citi Habitats就曾遇到這樣一名現金賣主，賣家雖不情願，但按約立馬找到出租房，從住了20年的房屋中搬走。

賣方市場 買家小心

不過，在時下房產庫存不多的賣方市場中，全現金買家也沒那麼牛氣。有的屋主會嗆：「都有好幾個人全額現金報價了，那又怎樣？」

申請貸款需要層層審批，買家要付定金，貸款與房價之比（loan-to-value ratio）須符合要求。過戶前，估屋、產權保險和房主保險都需辦齊。這些保護銀行的措施，也起到保護買家的效果。

現金買家很少找人做房屋估價，卻依靠經紀人、或房地產信息網站Trulia或Zillow查詢同類房屋的價格。他們不如估屋員那麼仔細比較房屋面積、房間數量、建築質量等因素。因此，現金買家往往以高於市值的價格購屋，損失不小。

反諷的是，由於估價不準確，或自以為現金可貴，他們亦常因報價比貸款買家低，而在價格戰中敗下陣來。房地產公司Douglas Elliman的經紀人菲佛（Alan Pfeifer）說，他有一個客戶數次現金出手，驕矜非常，但最近他被一個賣家毀掉信心，對方接受了一個需要貸款、但報價更高的買家。

現金買家往往不要求查屋，以為可讓賣家高興，贏得合同。但未經訓練的肉眼，會讓嚴重的房屋問題遁形。此外，若不要求賣家投保產權險，則物業是否存在產權糾紛，是否一房多賣，很難確保。而不買房主保險，一旦失火或遇其他天災人禍，買家只好自認倒霉。

資料來源：worldjournal