為何需要產權保險 (Title Insurance)

所謂的房子的產權（T i t l e），就是擁有房子的所有權和使用權，就象你的汽車一樣，你有汽車的車主證同時就有權使用它。房子產權的擁有可以有多種形式，諸如一個人獨立擁有，幾個人共同擁有，信託的形式，公司的形式等。
     
就像汽車保險公司不會去給一輛剛發生車禍的汽車投保一樣，產權保險公司只對在產權方面沒有問題的房子提供產權保險。
     
1. 產權保險是對新屋主以前所發生的產權糾紛提供擔保
     
這是與其他的所有保險不同的地方，諸如，汽車保險是保將來發生車禍的，人壽保險是保將來死亡的，房屋保險是保將來房子發生火災的。而產權保險卻是保上一個屋主擁有這棟房子期間，可能存在的產權糾紛。
     
舉例說明，當你買一棟二手房時，賣主說他房子的產權是好的，沒有任何問題，請你相信他，你說你拿什麼做擔保或抵押，賣主說，我用人格，我對天發誓，你心理想騙子騙人時都是這樣講，你說，你賣掉房子，就找不到你了，賣主沒有辦法只好說，那好吧，我出錢給你買個產權保險，萬一出了問題，去找保險公司，保險公司賠償你，你說這還差不多。
     
產權保險就把在產權方面的風險轉移到了產權保險公司，就像汽車保險把風險轉移到了汽車保險公司一樣。
     
2. 產權保險的種類和價格
     
產權保險分為兩種，一是屋主產權保險（ Ow ner’s Tit le Pol ic y）指一旦發生產權糾紛，保險公司賠償給目前的屋主保險細則，這也是我們在上面所提到的，也是最常見的。
     
屋主產權保險大約是房子成交價的0 . 5 % - 0 . 9 % 而且多數是賣主支付。而貸款公司產權保險（Lender’s or Mor tg agee’s Tit leP o l i c y ） 是指一旦發生產權糾紛，保險公司賠償給貸房屋貸款公司的保險細則。
     
貸款公司產權保險相對講很低，一般在10 0 -2 0 0美元左右，一般是買主自己付。
     
3. 新房也需要產權保險
     
在美國由於土地是私有的，二手房產權轉移的次數很多，產權糾紛很常見。那麼新房是不是就沒有產權問題了呢？實際上卻不是，因為新房下面土地的產權也同樣會同二手房一樣會有產權問題，因為開發商也是從私人手裏買來的，一塊土地說不定已經轉手很多次了。另外，有時新房的建商不支付建築公司建房的錢款，等新房建好之後，買主並不知道，買了過戶之後，建築公司來討債，而建商或開發商已破產或逃走，這時就由產權保險公司賠給建築公司。這種現象對於小建商或經濟很差的時候，發生的機會大一些。
     
但是，並不是所有的賣主（ 建商） 支付屋主產權保險，很多情況下是買主自己付屋主產權保險。如果是現金購買新房，買主可以不買產權保險，自己承擔一點風險，但如果是貸款買新房，銀行要求買主必須買屋主產權保險，因為在貸款買房的情況下，銀行的風險是很大的。
     
產權保險已成為保證美國房地產交易順利進行的重要工具之一。
     
4. 產權調查（Title Search）
     
當買主與賣主簽訂了買賣合同後，產權公司的律師就要開始調查賣主的房子的產權記錄，一般要從最開始，第一個屋主的產權記錄查起，同時也要調查該房子的產權上有沒有債務（Lien） ，比如欠地產稅，物業管理及市政府的罰單等，如果有問題，就一定要解決了才能轉移產權，如果賣主不願意解決所查出的問題，那麼買主就可以中斷合同，定金退回給買主。如果產權沒有任何問題，產權公司才同意給這棟房子的提供產權保險（T i t l eP o l i c y），買賣合同才得以繼續下去，完成產權的順利轉移。
     
5. 產權糾紛（Title Defect）
     
舉一個例子，一個人去年在達拉斯從一個女性手裏買了一棟房子，搬進去不久，有一天下午，忽然有人敲門，出去一看是一個身著美國海軍陸戰對軍服的男人，這個軍人說他剛從伊拉克回家，這位房主說，你走錯門了，而這位軍人說這就是他和他太太的家，房主說他剛買的，軍人說他並不知道，後來經查實發現他的太太偽造了授權書（Po w e r o f A t t o r n e y）,而且早已離開了美國。因為在德克薩斯州賣自住住房時必須由夫妻兩人共同簽字才生效（C o m m u n i t yP r o p e r t y）,如果一方不在，另一方可以用法律授權書來代表配偶簽字，往往就會給偽造文書的人創造了機會。在這種情況下，房子的產權已經轉移到新的屋主手裏，並且銀行的貸款也是以房屋作為抵押物的，按法律上講，這位軍人仍具有這棟房子的所有權，那麼如何解決這個問題呢?
     
房地產的產權比汽車的產權複雜的多，因為房地產是不動產，產權轉移的方式多樣化，諸如， 遺囑繼承，正常賣出，銀行拍賣等，往往在這些轉移產權的過程中會有一定比例的產權糾紛存在。據統計，大約有5 % 產權存在不同程度產權糾紛，常見的產權糾紛（指賣主）有：偽造文件，如地契（房產證），貸款文件，授權書；漏掉的繼承人及沒有法律執行能力的未成年孩子；錯誤的解釋遺囑；文件本身錯誤；相同或相似的名字；不實的婚姻狀態，精神有障礙者；在產權上的未付清的債務以上只是主要的一些產權糾紛的原因，總的產權糾紛會在幾十種之多。