數據分析話房市

根據美國一間權威機構Urban Land Institute's Center 對今年上半年的專業分析，美國的房地產市道在下半年，直到2014年，將有如下一些數據上的估計，殊不知估計是否準確，大部份的預測都是令人開心的。

1.估計全國平均屋價將止跌回穩，由今年2% ?幅遞增到明年的3.5%。

2.辦公室、零售店和工業房產的空置整體使用率，將會下降到1.2%至3.7%，而多層式公寓的空置率也會維持在較低的水平。同時酒店使用率也因為市民收入轉好而增加入住率。

3.全國出租房屋的租金估計普遍增加，而2012年零售物業的租金?加率是0.5%,多單位樓宇是5%。

4.整體經濟而言，GDP 的增長，估計由2012年的2.5%,會遞增到2013年的3%,和2013 年的3.2%,表示經濟增長溫和。全國失業率也期望可由去年的8%,下降到今年的7.5%,甚至明年的6.9%。就業職位也預料會由去年的200萬增加至今年的250萬，或者明年的275萬。

5.由於經濟的逐步?長，影響通貨澎脹的銀行利率，也會直接影響一般消費者和投資者的投資成本。根據CPI 消費者物價指數預測，該指數會由去年的2.4%,攀升到今年的2.8%, 到達明年的3.0%。十年公債利率也同樣由去年的2.8%，升到今年3.1%,再去到明年的3.8%。

6.負面影響方面的估計，就是一般的獨立屋的居住率。由於整體經濟和市場的改善，人們在購屋能力上的轉好，擁有房屋的人越漸趨多，形成被用來投資，而未能迅速租出回報，可能會有部份房屋是被空置了，所以其空置率會由去年的5%遞增到今年的5.1%,或者再達到明年5.3%。而同樣，租金也可能同時下降由去年的5.0%下調到4.0%,甚至明年可能降至3.8%。當然這些估計是否準確，要視乎市場的供應與需求，兩者之間的變化。

7.至於房屋建造業，由去年開始，應該是一個翻身的開始，獨立屋在前三年，動工率都十分緩慢，在經濟危機期間，發展商奈於購買下的土地，需要向銀行供款，以及在政府的各種限制和督促下，部份仍然一直慢條斯理地建築新屋，但大部份建築商都是建一間，虧一間。今年將會有所進展，但因為美國經濟復甦仍是動作較慢，發展商仍然抱觀望的態度。

今天我們特別地介紹了這些統計數據，雖然專家的統計或預測未必肯定準確，但也不妨參考地去?究一下，畢竟未有聽到如此這般多的好消息，已有很久的日子了。

歸納一下在過去的這大半年之中，明顯看到：冷清了多時的美國各地房地產，在這段時間內，開始熱起來，而且熱的程度令大部份的美國市民驚訝，特別是美東和美西。以我們所住的加州來說，幾個房價急升的城巿，都是我們很熟識的，例如：首府Sacramento, Oakland, San Jose, San Francisco ,Fresno.這些城市，都分別以每年中位房價增長率，由Sacramento的 40.30% , Oakland的30.93%, San Jose的29.45%, 到fresno的21.87%。這些數字都顯示了一樣東西：大家估計這個時間己經是反彈向高攀升的基點，過去在低谷期不敢參與，恐防再有第二波、第三波下跌的人，都行動起來，拼全力地搶搭最好一班車。

這種趨勢，除了反應人們的心理之外，利率的長期偏低，專家的預測數據，銀行屋，短售屋在市面的消聲匿跡，海外資金的湧入，都造成了羊群心理的蘊藏。

我們覺得：市場的改觀，利率的誘惑，多年的壓抑，的確大家都盼望好日子己久，趁著屋價還未高攀，的確是很好的時機，換句話說，就算稍後有多次的上下反復，畢竟還是有一定的空間去緩衝。

但肯定講一句，瘋狂的、無止的攀升，一定不代表健康的增長。像近期加息和對一年內轉售房屋的炒家所做的稅務措施，都說明了：政府己在提醒巿民，不要好了傷疤忘了痛，金融海嘯期中的痛苦，仍時刻要警覺自己，投資須小心謹慎，要在 “力所能及”的情況下，做自己能力可以做的事，這才是明智的。

資料來源：世界新聞網