外國人地產收入納稅

最近，許多來自中港台的華人在美國購置房地產，有人置業是為了投資，有人購屋是自己在美經商。美國稅法有專門的條款規定這類人的納稅，其規則與美國居民不同，本文今天就討論這一點。外國人 (屋主)在美國投資房地產，其租金收入及買賣收入要向美國稅局報稅，不管外國人的個人稅務情況如何，也不管美國與外國人(屋主)的祖國有無稅務協議（treaty）。外國人 (屋主)租金收入有以下兩種納稅方式。

（一）是預扣稅（withholding）：

屋主在拿到租金前，已經被扣下稅額了。租金收入是一種被動（Passive）的收入，要預先扣除30%的稅額，假如沒有稅務協議的優惠。例如，租金是5000元，先扣30%即1500元，外國人拿到租金只有3500元。納稅額要按照毛收入計算，而不是照純收入計算。毛收入和預扣稅要在1042-S表上申報，繳稅人必須申報1042表，截止期是第二年的3月15日。

（二）是預估繳稅 (estimated tax)：

這是在純收入的基礎上計算，所以可能比上述方式的納稅額要低。這和外國人在美國從事貿易和生意一樣，將按照一般的累進稅率納稅，不要預扣稅。屋主可以用毛收入減其花費，如房屋貸款利息、地產稅、管理費、維修費、水電、營運花費、維修、及房屋有關的保險折舊費等。例如，租金收入是5000元，房屋貸款利息、地產稅、管理費、維修費、水電、營運花費、維修、及房屋有關的保險等是3000元，折舊費是1000元，那淨收入只有1000元。外國人 ( 屋主)預估收入1000元。假設稅率是28%，那就先預繳280元。假如外國投資人是個人，在明年用稅表1040NR申報，假如屋主是外國公司，要在明年用1120F表申報。採取何種納稅方式，取決於外國人擁有的財產是否被認為是在美國從事生意。如果僅僅是被動活動（passive activity），比如只有純租約，房地產的所有人不被認為是從事生意，那就必須預扣30%的預扣稅。

假如外國個人能找到合法的解釋，他與美國的生意有聯繫，並向國稅局要求選擇（election），就沒有責任預扣30%稅。假如所有人是外國公司，公司將要繳納分公司利得稅 (branch profits tax），擁有美國地產的外國公司可以選擇美國稅法第882(d)條款，把與美國地產有關的收入當做從事生意收入。如此方式，租金將按照一般的收入減去費用後的淨收入納稅。

現在來談談外國人 (屋主)賣屋時的稅務情況。通常美國人賣房子時，不須預扣稅。當一名外國人賣美國房地產時，不管這個外國人的收入額是多少，必須扣除實現額的10%。扣除的數額並非最終的納稅額，只是預付。外國人必須在明年4月15日申報個人稅表，再正確計算應交（或應付）的稅額。有人會問，外國人若銷售美國資本資產，如股票等，可以不須繳納資本利得稅（capital gain tax）。但是，「外國投資房地產稅法」（FIRPTA）把房地產視為例外。在這個稅法下，外國人銷售美國地產的利得還是得納稅。

例如，一個外國人持有美國房地產，符合資本資產的條件(即持有至少一年)，所有利得還是得按照資本利得稅率繳納。扣住的稅額將按照真正應該繳納的稅額進行加減，多退少補。個人要申報1040NR表，公司申報1120-F表。

資料來源:世界日報「世界周刊」(2013年1532期)