外國公民投資美國房地產如何免稅

外籍人士投資美國房地產總是涉及繳納美國所得稅。有甚麼辦法可以不用繳納美國所得稅嗎？方法是有的，即通過投資於抵押房地產債務工具「投資組合利益(Portfolio Interest)」。

「投資組合利益」工作方式如下：外籍人士將錢貸給借款人購買房地產。將房地產抵押。由於portfolio interest exception,外籍人士的利息收入將是免稅的。美國投資者可扣除利息開支。

美國所得稅優惠

關於外國投資者投資的美國國債有兩種稅的概念很重要。

首先，由外國投資者賺取的美國源利息收入需要被聯邦預扣30％的稅。

其次，合格的「投資組合利益(Portfolio Interest)」的外國投資者所賺到的利息是可以免稅的，而美國的貸款者是可以抵稅的。

需要重申的是，非居民外國人和外國公司的「投資組合利益」沒有任何美國預扣稅，因此這是個很好的方法來資助美國某些投資。「投資組合利益」的定義相當複雜，但它的目的是造福非居民以及外國公司。美國居民與公民在這方面仍須繳納稅款。

特殊限制

除了要求「註冊的義務(Registered Obligations)」，「投資組合利益」不包括以下任何支付外國投資者利息的類型：

1.美國借款人不能擁有超過10%的股權;

2.投資者本身不能是銀行或貸款相關公司;

3.由親戚關係人士所掌控的外國公司。

此外，難以確定的，得參考收據或銷售等方式來決定的利息，都不符合作為「投資組合利益」的定義。

最後，還有一些複雜的「歸屬規則(Attribution rules)」適用於上述10％的股東限制。

例如，如果父（F）擁有100％的美國公司和他的兩個孩子（C1和C2）均擁有50％的外國貸款公司（FC），那麼根據C1和C2擁有真正外國公司的所有權，F會被認為是FC的所有者。同樣，如果一家附屬公司FC2從父的美國公司獲得了貸款，支付的利息都無法享受此優惠。

充分利用投資組合利息(portfolio interest)是非常複雜的，受到嚴格的規則限制。所以，諮詢美國律師、註冊會計師的意見是必要的。

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資料來源：大紀元