老少合住 房屋改裝須知

愈來愈多美國家庭出現兩、三代同堂現象，有些是耆老因財務壓力或健康原因而搬入子女家；另一些則是失業或低就的年輕「回飛鏢族」（boomerang generation），搬回家跟父母同住。如何在主屋基礎上改裝或加建附屬屋，即美國人所謂的「姻親房」（In-law Suite）來接納這些家庭成員，是不少屋主關心的問題。

人口普查局公布數據顯示，自2000年至2010年，美國三代同堂現象攀升30%。不過，儘管經濟不景逼出一大批「啃青」、「啃老」族，美國人上下輩住在同一屋簷下，並非在經濟上完全依賴屋主，因此，改裝、加裝房屋的投資，往往也可通過租金或家用貼補而收回。

華人社區中，住屋改建、加建，以滿足自住或出租需求也不在少數。「但改建先須審批。一些華人業主私自改建後出租，碰到壞房客，以違建為由不交房租，房東不僅收不到房租，若逼遷，還得付搬家費。」美東聯成公所顧問趙文笙因近年來接到不少涉及房屋違建的租房糾紛投訴，深有感觸。他提醒，住宅從一家庭改成二家庭、二家庭變三家庭，牽連地稅也要增加，業主應考慮各種成本。

另外，SwitchYard Media建議民眾在動工前還須考慮兩點：

查清地目法規。許多城市的地目法規（zoning code）對附屬屋的大小、或是否允許進行這類加建或改建有規定。老社區一般限制較少，一家庭新社區則多有限制住宅擴建。不少城市不允許在同一住宅內設兩個廚房。另外，動工前務必搞清楚物業的界址線，以及外牆與人行道、街道、小徑的必要距離。

賣樓恐受影響。若出售或為有附屬屋的房產進行貸款重組，可能面臨嚴格的估屋檢查。若社區內不常見這種附屬屋，放貸方可能將其視作負面因素，除非估屋員能在相關房屋附近找到三棟過去一年中售出的此類住宅。

位於紐約法拉盛的築隆繪圖設計裝修公司的何工程師表示，各個城市的地目法規不一樣，按紐約市規定，土庫改裝出租不合法。不少華人業主會避開找工程師繪圖、向樓宇局申報審批這一步，直接找施工隊裝修。如果被人舉報，或樓宇局稽查員發現，肯定要接大額罰單。

何工程師還表示，私下改裝房屋的業主，若要賣樓，不得不向樓宇局補申改建許可，即便獲批，審批過程也往往耗時月餘，可能錯失好買家。另外，買方向銀行貸款，必須要做估屋檢查時，可能也會碰到一些困難。

房屋改裝，一般有以下幾種情況：

●改建：車庫改建經濟實用。不過，在一些停車位緊張、或不能在主幹道邊停車的社區，就需要考慮車停到哪裡去。主流社區裝修公司對車庫改裝的要價區間在4.5萬至7萬元，若新建獨立屋，同樣面積則需9萬至12.5萬元。華人社區施工隊普遍報價較低。

土庫改建也是房東常選，特別是分門出入的土庫（walkout basement），獨立性佳。若老人住土庫，爬樓卻是考驗。主流社區裝修公司對土庫改裝成額外套房或單間的要價，平均在1.5萬至5萬元。而紐約華社業內人士表示，加牆隔出一臥，造一個廁所，1、2萬元就能打住；車庫改裝可能要另闢下水系統，收費略高。

紐約教會弟兄裝修公司的李先生提醒，土庫改裝不允許造廚房，也不能裝爐頭。李先生表示，他們碰到的客戶要求五花八門，除了居住外，有的要求改裝做倉庫，有的住宅改商用，或銀行改餐館。「樓宇局若批下來才做，私自改建風險太大。」

●擴建：往高加蓋樓層，或橫向擴展房屋，相對建造獨立屋要便宜。

●新建：另立宅基，獨立成屋，外牆、水管、電路、絕緣材料也都必須獨立成套。這種獨立性最高的附屬屋，不僅造價比上述都高，且平時水電暖氣消費也無法共享。也許青年人較愛，但老人居住，則要確保家人間易於接觸和互動。

資料來源：worldjournal