退休換小屋 費用知多少

步入老年，許多美國人會考慮賣掉現住屋，買小一點的房子。大屋換小，豈不是房貸月供和日常開銷都減少了？也許。但有專家認為，具體情況具體分析，一些隱藏費用可能讓這個如意算盤落空。

正方觀點

波士頓學院退休研究中心項目主管薩思（Steven A. Sass）認為，最大的開支是房屋，財務縮水的退休人士應考慮換小屋，改善收入。

根據該中心研究，從25萬元的房子換成15萬元房子，可增加年收益3000元，且減少年開支3250元，一年可為屋主節省6250元。

計算方法是這樣：舊屋市場價減去新屋價格，為屋主增加10萬元儲蓄。然後計算搬家成本。薩思表示，搬家可花費舊屋售價的10%甚至不止。25萬元的10%是2.5萬元，將換屋的差價利潤降低到7.5萬元。

理財規畫師通常以所謂「4%規則」來計算退休人士每年從退休儲蓄帳戶中提取的收益，因以這個比例提款，不會傷及財務安全。7.5萬元的4%即每年可有3000元收入。

按房屋價值3.25%的比例計算稅收、保險、水電氣、維修費成本，則舊屋開銷為8125元一年，新屋年開銷是4875元，兩相減除，換新屋可節省3250元一年。於是每年總共節省6250元。

但薩思也強調，上述計算只是假設，計算成本很少有這樣簡單明瞭。且「規則」近年來受到理財專家挑戰，認為每年從退休儲蓄帳戶提款的比例應更小，才能確保退休財務安全。此外，退休人士的財務需求可能與年俱增，讓大屋換小這一撙節算盤變得更難撥。

反方觀點

大屋換小，隱藏費用不少。會計公司Kane & Co.總經理凱恩（Monte Kane）說，即便房屋面積本身變小，但許多因素可能導致地稅上升，比如新屋公平市值更高。兩棟房子的過戶時間，也可能造成意想不到的成本。「理想情況是，舊屋過戶後，新屋再過戶，但事實往往並非如此，於是屋主很難有足夠現金流去應對買房交易。」凱恩表示。

交通成本和汽油費也應考慮。商場、醫院，這些必須去的地方離家多遠？附近有公交系統嗎？

就醫成本更不能忽視。「許多老年人搬出城市，沒考慮以後不能開車該怎麼辦。」安老照護師Jullie Gray指出，住在一些地方可能不便得到醫療資源。

其他方案

加州認知財富顧問公司創辦人格林（Artie Green）說，除大屋換小，重新貸款（refinance）也不失為緩解老年財困的方案之一。

此外，家庭資產轉換房貸（home equity conversion mortgage, HECM）這種聯邦保險的逆向房貸（reverse mortgage），允許62歲以上耆老抵押房屋借貸。兩輪量化寬鬆帶來低利率，讓逆向貸款成本下降。「相對於一次性領款，現在也可選擇等值信用額度，需要時再提款。」格林表示。不過，對於華人耆老，若後代孝順，願意養老，要慎選逆向房貸。身體孱弱不宜選用，因為去世、或住院離家一年以上者，貸方可收回房屋。

售後回租（sale-leaseback）也是一種選擇。「最常見是賣給子女，再向他們租屋。」不過格林提醒要仔細處理法律文書，以避免被不肖子女趕出家門。

格林建議，耆老安排退休住所，最好經過全家討論，列出耆老餘生事宜的輕重緩急，並計算相應成本。找理財規畫師或會計，將所有選項攤在桌面比較分析。如果大屋換小仍是最佳方案，薩思建議，宜早不宜遲，「年紀越大，搬家越困難。身體上、社交上，都會變得更遲鈍。」

資料來源：worldjournal