40歲後購屋 不嫌晚

絕大多數的人是在二、三十歲時購買第一棟房子，但在幾年前金融風暴、經濟衰退下，首次購屋的年齡層逐漸往後推遲，40歲過後才買下此生第一棟房子的人大有人在。

二、三十歲多半剛踏入社會不久，手頭積蓄並不多，購屋負擔沈重，40歲過後才出手買房子，理論上相對輕鬆；但實際上，中年購屋還是有很多財務上的事項要考量，千萬不可掉以輕心。

位於華府的CFP標準委員會（CFP Board Standards）倡導消費者權益的伯萊奈針對中年過後首次購屋提出看法，他說，重要的是，要考量買房子之後所留下的財務負擔將對後半輩子造成什麼影響。

全國房地產商協會（National Association of Realtors ）針對2011年7月至2012年6月之間8500位購屋者進行調查後發現，其中將近八成首購族的年紀等於或少於32歲，33 至47歲購屋者中，約36%是首次購屋者，而介於48至57歲年齡層的人，約19%為首次購屋，隨著購屋者年紀增長，首次購屋的比例隨之下降。

美聯社報導，之前的經濟衰退、以及房市泡沫等因素，讓首次購屋的年紀往後延遲。年過40才第一次買房子並非新鮮事，但務必謹慎行事，專家提出若干注意事項，值得參考。

首先要了解，借貸規則並不會因為貸款者年紀增長而改變；不論是貸款期限長短或者其他項目，都不能因借方年紀而有差別。房貸業者Primary Residential Mortgage區域經理賈伯說，「假如有個年紀114歲的人走進辦公室要求舉借30年房貸，我們還是必須出借。」放貸與否取決於借款人的所得、資產、信用歷史等等因素。

銀行通常會回頭檢視借方二年的所得記錄、並評估是否會在接下來的至少三年內維持這樣的水準。假使您在五、六十歲之間，並聲稱三年內打算退休，貸款機構將根據社安退休帳戶、投資股息等要素推估退休後的所得。

 第二個重點是，考慮還清貸款的種種好處。多數銀行都假定，即使是30年固定利率房貸都會在八年內透過重新貸款等方式換成另一個貸款，但是，在退休前還清房貸、讓自己無債一身輕是明智之舉，對於必須從固定收入撥款支付房貸的人來說更是如此。

延遲首次購屋的人從貸款到退休之間的時間隨之縮短，退休前還清房貸的難度相對高，但還是可行。CFP標準委員會伯萊奈建議，即使您年紀大了才舉借30年房貸，還是可以有計畫的在退休前逐步降低每月房貸還款金額、甚至還清所有房貸。

該怎麼做呢？可考慮在貸款初期加碼還款，或者購屋時的頭期款多付一些、進而壓低貸款金額，另外，不妨考慮舉借15年房貸，利率相對低、每月還款金額高，這麼一來就可加速還清貸款。

 第三，仔細挖掘首次購屋的各種贊助方案。購屋最大的挑戰之一是，貸款時的頭期款條件不合格，而聯邦與各州住房機構對首次購屋者提供各項協助，可上網查詢www.hud.gov。

但要切記，有些借款方案對頭期款要求低，只要購屋金額的3.5%即可，但專家說，借款人仍必須逼自己存足至少相當於購屋款的20%，才能爭取到最低利率、避免支付私人房貸保險（private mortgage insurance, PMI）。

 第四點，仔細問自己：這是不是購屋的好時機？您或許真想擁有自己的房子，但財務狀況是否足以支應房貸？房屋拍賣網站Auction.com執行副總夏爾加表示，年紀大了才買房子，萬一不小心決策錯誤，可不像25歲的人買房子有一大段人生可以慢慢想辦法解決財務問題。

 最後一點，必要時向理財規劃專家諮詢。中年、甚至更晚時才購屋，勢必直接影響退休生活；好處是，有了房子會讓每月的住房成本穩定，並有稅賦優惠，但相對也有壞處，將衍生房屋稅、保險及維持費等等費用。

如果想周全的了解購買房子（不論是否貸款）的利弊得失、乃至於對退休生活的影響，最妥當的辦法是找理財規劃師協助檢視您的退休目標，在專家協助下好好加減乘除、謀求最大保障。

資料來源：worldjournal