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事緣一位朋友致電問我一個問題,「10年前買屋時,借了一個30萬元的貸款,利率5.5%,30年還清,月供1703元。請問:今年剛巧第10年整,利率是4.5%,應否做重貸。據說一做重貸,之前所供的就白廢了,又要由頭再供30年,這債就越背越重了。」
其實大部份人,除了是專門做貸款的朋友之外,很多人對貸款複利率的計算都是很模糊的,過去做貸款經紀是要使用指定的專業計算機才能計出:每月供款要多少?其中有多少是本金?有多少是利息?若干年後的某日,我總共供了多少錢?其中有多少是本金?有多少是利息? 雖然沒有必要每個月都去查下,但心裡總免不了是想知道的。
現在電腦很方便地解決了這個問題,為了方便大家,都會將這些計算方法放在網頁上,大家只要上網 www.LeeAsia.com,然後點擊「貸款計算器」,就可以自己輕易地計算貸款上的問題。經過這次為上述這位朋友分析他的疑慮,稍後在網頁上,加上「總共已供多少錢?其中有多少是本金?有多少是利息?」等自動計算系統,方便大家自行計算這些問題,或者可以幫助一些貸款的門外漢。
最後計算過程是這樣的:
A.今年是整10年,計算一下:過去的10年中,以每月供1703元計,總共是本加利,是20萬4360元。
B.現時仍欠銀行本金24萬7622元。
C.如果繼續供,每月1703元,則20年全部供清後,這後20年合共供款40萬8720元。
如果現在重貸,就是說,以前付出了20萬4360元不算了,將今天仍欠缺的本金24萬7622元重貸,那麼再供30年,如果利率算它是4.5%(一般說,相差1厘,才值得重貸的理論),每月供款是1254.66元。
那麼新的30年後付清時,總共要付45萬1677.60元。
算一算:兩種方法的最後結果:
A.如不重貸,合共支付本金和利息為:20萬4360元+40萬8720元=61萬3080元。
B.如果今日重貸,20萬4360元+45萬1677.60元=65萬6037.6元。
C.兩者相差4萬2957.60元。
也就是說,如果重貸,即使利率減少了1厘(1%),但他就要多供近4萬3000元之多。似乎重貸並沒有好處,多付了近15%的錢。
但他知道:另一個角度來說,重貸可以減輕了每個月的供款,由每月的1703元,降到1254元,差近500元。而且整個還款期也拖延多10年,即前後總共40年,所以他反對重貸,因為無好處。
但他在上述的計算方程式是出了錯,錯就錯在後面貸款是新的30年,而不是原有剩下的20年。所以他計算出來的數就要多付4萬3000多元。如果他將上面的餘款24萬7622元拿來計算重貸,利率仍然是原來的5.5%,那麼貸款期以20年計算,他的每月供款仍然是1703元沒有變,這就証明:重貸是不影響已供的本金和利息的。 只要找到一定的利息差,就一定能降低整個供款。
當然這裡也提一下每個人在簽貸款文件時,貸款經紀一定有給您解釋過的一條,就是:假如你今天借10萬元, 30年後,總共19萬3256元,幾乎是本金一倍,而且我們還只是以年利率5%來計算,如果貸款時利率再高,那就還不止此數。
對想貸款的小市民來說,可能覺得又煩瑣,又不值,中國人都不喜歡欠債,寧願有錢一次付清,是可以理解。 但反過來想一下,銀行將巨款借給貸款者,也要承擔通貨膨漲、金錢眨值和跟蹤30年還款的人員和開銷,雙方也是一種恊議,貸款者得到銀行的錢,完成買屋的夢,銀行也從中賺取利息,銀行也就是這樣,用低利率向存款人吸納金錢,然後用高利率貸款給貸款者,賺的就這個差價。
有一點可以肯定:重新貸款,如果利率相差不大,是不值得做,而且有不少重貸是必需手續費和公證行費用,起碼估價費是逃不掉的。
資料來源:worldjournal
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