替親友付房貸

問：眼看全美利率就要上揚，我想趕快幫兒子買房子；他還年輕、存款少，所以打算替他出頭期款，有什麼事情需要注意？

答：根據全國房地產商協會2012年度住房買賣方資料，14%屋主和24%首次購屋者都有人代付頭期款，有人代付頭期款並不影響購屋者本人申辦貸款、以及貸款利率。

全國性金融服務業者CBIZ MHM主管里斯特表示，全美跨代代付頭期款的金額非常大；父母親用這種方式幫助子女是自然而然的事。

房貸業者通常准許自住屋（投資性質的房屋則不在准許範圍內）由屋主的親戚代付頭期款，但是，這種贈與的頭期款往往牽涉比一般貸款更多的文書作業，房貸業者First California Mortgage Company主管羅森邦說，他會要求使用金錢贈與的借款人（包括贈與者與接收者）提供銀行明細表，以確保所贈與的錢不是被販毐或恐怖份子使用。

有時，贈與頭期款的親戚（通常是父母親）不願意讓接受贈與的人看到明細表，羅森邦便要求贈與者直接把銀行明細傳給他，而且雙方協議，明細表不會揭露給借款人（也就是接受贈與的人）。

德州奈透登夫婦接受女方母親的頭期款，直到成交（closing）前一個月才收到那筆款項，結果，奈透登先生的貸款公司要求贈與者提供銀行明細，使得他們多出很多文書作業、手忙腳亂；為避免這種情況，最佳辦法是提早匯入那筆錢、在帳戶裡備用，多數房貸業者要求二個月的銀行明細表，所以，款項最好在二個月前就入帳戶，所提供的二個月明細就有完整的頭期款匯入記錄。

除了文書作業，頭期款贈與當事人雙方還得想一想稅賦方面的問題；國稅局規定，2013年個人免贈與稅的贈與金額上限是1萬4000元。

不過，有些方法可因應稅賦問題，例如，父母雙親最多可贈與子女和子女的配偶達5萬6000元，方法是，拆分成四份禮物、各1萬4000元，最簡單的作法是開四張支票。

CBIZ MHM主管里斯特說，父母親要注意，贈與頭期款是永久性的，送出去就無法回收。萬一贈與了，子女卻與另一半離婚怎麼辦？為了因應這種狀況，可考慮用借貸的方式給予協助；里斯特表示，父母親常常會偏好先借錢，等到子女婚姻穩定後再轉為贈與。碰到這種情形，房貸業者總是想辦法確保，貸款公司是優先還款的對象、優於父母親。

在贈與頭期款之前，也要搞清楚貸款機構是否會要求購屋者支付特定金額的頭期款。

資料來源：worldjournal