姻親房法律問題需知

什麼是非法單位？

一般來說，是沒有許可證擅建的住所，或建築檢查員縱容下興建的房間，房東事後加上廚房和爐頭。另一個決定非法單位的方法是計算建築物單位數目，與市府發岀的「入伙紙」准予的數目

比較。擁有姻親單位建築物的房東，好處是可以帶來額外的收入。此文討論此類行動之風險，以及如何管理。

問題是什麼？

房東可能需請住客搬出非法單位，付他們規定的搬遷費（現時是每名住客5101元，最多可計三名住客，加上傷殘或年長者住客可能增加額外費用）。同時有些理論，准予住客追回他們居住單

位期內之所有或部分租金。此外，亦可能出現有可居住性的索賠，因為很多時候，單位本身並未符合建築物法之規定。有時因缺少了第二個出口而出現嚴重的安全過失。住客可據此而提出確

權訴訟。很多時候房東均購有適當的保險，但有時沒有。維護這些案件費用，很多時候相當高。重要是在出售有不符合規定的單位建築物時，應適當的透露那是非法的單位，而不是企圖文過

飾非。如建築物檢查員發出違例通知，業主大有可能需要將單位拆除。

房東如何終止租住關係？

如果建築物檢查員發出違例通知，根據本地法令，房東需要取得許可證和發出適當遷出住客的通知。這通常需要發岀60天的通知（如租住時間是一年或以下，可發出30天通知），付上述的搬

遷費。一般來說此類案件無須辯護，因為房東在事件中並無選擇，因而此類案件少有爭議。住客依然可提出確權索賠。在一些案件中，住客可能違反租約，因而房東可就欠租或滋擾而控告他

們。有趣的是，法庭不會執行此類租約條款，因為此類租約被認為是非法的。但是叧有一些法庭的判決房東可收回單位，終止住客租住。因而房東可就欠租提出訴訟，和肯定可就滋擾提岀訴

訟而收回單位，但大有可能取回金錢之判決。在此情況下，房東可以避免付搬遷費給住客，當然每宗案件要看是非曲直而定，有時房東可能同意自動付搬遷費讓住客搬出，避免審訊之費用。

業主如何避免被控？

首先，房東應購有適當之收入物業而非屋主之適當保險。業主應同時確保保險承保「不當迫遷」和其他廣泛類型的責任。業主開始時向住客透露其單位是非法的，雖然有其負面，亦可能有助

。在這些情況下出現公用事業帳單之爭議是常見的，因為住客無住房的電表煤氣，此類小的爭議，可導致大的訴訟。保證金也一樣。在此情況下，房東應避免爭議，全數退回保證金。我們很

多時看到個人的糾紛，因為有時房東住在樓上和房客住在樓下，噪音和甚至煮食的味道很容易從一個單位滲入另一個。很多時候無人承受責備，因為此額外的單位建造，並非結構原來設計。

房東選擇住客時應小心。由朋友或家人推薦住客會較少問題。

一般來說，房東對待房客，應予尊重和理解。特別是，房東應明白指出租此類單位會有上述後果之危險。如大部份個人和商業關係一樣，做一些保持和平溝通的努力，很多時候可保持業主與

房客關係。

資料來源：worldjournal