美國買房指南：中國人在美國買房最常見的疑問

很多中國客戶向我諮詢時，有一些常見的問題反复地被提到，看來他們都被這些類似的問題所困擾，或者在某些方面存在誤解。 由於中國和美國房地產市場的形態和模式存在很大的不同，所以不能用中國式的思維方式來考慮在美國買房的問題。 在此筆者專門針對這些問題寫一篇短文，為大家澄清一些問題。

一、購買新房還是二手房？

在美國，大多數在市場上交易的房子是二手房子，佔市場上掛牌出售的房子總數的85%；新建的房子相對較少，僅佔15%。 這與中國大陸的房地產市場有很大的區別。

在美國，新建的房子一般都位於比較偏遠的地區或者城市，屬於新開發的地區。 而那些發展比較成熟的城市，經過長期的發展，擁有較優良的學區、完善的生活設施，優美的環境，但是這些城市的住宅大多不是新建的。 這些城市很多是整體規劃、同時開發的，一般15-30年完成興建，每一座城市內的住宅會有相近的房齡。 例如，在聖馬利諾市，住宅主要是在1920年至1940年間建造的；而在奇諾崗市，住宅是集中在1987年建造的。

如果你想買到一套新房，這並非不可能，但是你買到的這套房子可能在一個新開發的小城，周邊都是新建的房子，基礎設施可能相對不夠完善。 因此，不要抱著一定要買新房子的心態去挑選房子，因為這樣一方面會讓你的選擇餘地很小，讓你錯過很多好房子；另一方面，選擇新建的房子一般總會伴隨著其他方面的犧牲，比如說城市發展不成熟，生活不方便，學區不好等。

當然，也不排除這樣的情況：有些開發商在發展成熟的城市內推倒一些老房子，然後重建新房，但是這樣的情況大概都要超過50年以上的舊房。

二、房子是不是越老越不值錢？

答案是：不一定，要根據具體情況綜合分析。 在美國，老房子不一定不值錢或者不好，根據房屋的狀況的不同，價值差別會很大。

一方面，房子的建築物部分必然是隨著時間的流逝而逐漸破損折舊，價值降低。 對於木製房屋來說，一般可以將每10年看作一個階段，如果不進行保養和翻新，房齡越大，價值越低；如果一直沒有汰換更新設備, 房齡超過40年可以算是相當老舊的房子,幾乎沒有建物價值了。 但是如果業主對房屋保持著適當的保養,翻新，房屋價值可能仍然很高的。

這裡要提一下，美國有些老城市為了保持其城市文化特色，特別規定該市的房產業主不能隨意改變其住宅的外觀；如果要對自己的房子進行翻新，可以根據喜好隨意改變房屋的內部構造，但是房屋的外觀必須保持其原有風格。 另一方面，房子的土地部分，會隨著當地經濟的發展和人口的增長而升值。

總之，選擇房子的時候，不僅要看它的建築年代，也要看它的內部保養狀態，看它最近是否經過翻新等。 如果房屋保養得好，大多數房子的總體價值是會隨著時間的推移而上升的；當然也不排除相反的情況，如果當地環境變壞, 經濟衰退，房子的價值也有可能下降。

三、買學校附近的房子好不好？

在美國，是否購買學校附近的房子，要根據自己的具體情況綜合考慮。 學校附近的房子由於需求旺盛，價格也相對較高，與同等條件的房子相比，一般有5%的溢價。 這部分溢價反映了學校附近的房子的優點——孩子上學比較方便；但是也有缺點：學校附近環境比較嘈雜，降低了生活的舒適性。

如果購房用於出租，學校附近的房子比較容易租出去。 舉例來說，如果當地類似房子的平均租金是2000美元/月，那麼學校附近的房子也許可以出租略高些如2100或2200美元/月；所以學校附近的房子出租，每年收到的租金確實高一點。 但是房子初始買價也相對較貴，基本上兩相抵消。

另外，學校附近的租客大多是學生，他們大多對房子不夠愛護，間接造成保養成本上升；所以綜合考慮，學校附近的房子並沒有特別了不得的優勢, 也可以說它的優勢已反應在房價上了。

四、選擇城市屋還是獨立屋？

城市屋和獨立屋有很大的不同，但是無論是出售還是出租都同樣會有市場。 兩者之間的區別在於：城市屋一般沒有庭院或者庭院很小，所以佔地面積不大，價格差別也不大，從十幾萬美元到五六十萬美元不等。 而獨立屋佔地面積比較大，尺寸和內部設施天差地別，所以不同的獨立屋價格相差非常大，從二十幾萬美元（較差的城市）到幾千萬美元的獨立屋都有；在一些比較差的城市，也有十幾萬美元的獨立屋。

如果購房用於出租，城市屋的租金收益率相對比較高，因為它的初始投入比較小；但是獨立屋的升值潛力比較大。 所以作為投資，兩者各有優缺點。

如果要在兩者之間進行選擇，首先要看自己的預算有多少，如果預算不到二十萬美元，就不用考慮獨立屋；如果預算在二十萬美元到五六十美元之間，則兩者都可以考慮，可以綜合具體情況和自己的偏好進行選擇；如果預算在六十萬美元以上，那可以考慮買獨立屋，或者買幾套城市屋（作為投資的情況）。

以下是對城市屋和獨立屋的不同之處的總結：

五、該買在那個城市？

首先確定自己的購房預算，能夠拿多少錢來買房？ 綜合預算和其他因素，就可以考慮選擇哪個城市了。 美國的城市有特定的房產參數，如住宅均價、平均屋齡、平均居住面積、平均單價、學區分數等, 建議你一定要仔細查想我們諮詢。

 1）中間價代表了一個地區的一般房價水平, 買在那裡要跟著你的預算走, 不要勉強買一個地區裡最便宜的房子，那將給你自己出難題, 很難找到,即使有，那也是屋況非常糟糕的房子。 因為美國的房地產市場是一個很透明的自由競爭的市場，房屋的價值基本都反映在價格上了，如果有套房子比周圍同等條件的房子價格低很多，那肯定因為這套房子有些致命的缺陷。

2) 從獨立屋單價來看. “獨立屋單價”,意思就是中間價房子它的每平方呎單價多少錢, 這個數字就是每個地方絕對中間價的比較, 簡單說就是城市房價高低比較的直接數據,,每個不同城市都有著不同的價位差距。

3) 從居住面積來看, 不同城市，房屋的平均居住面積可能有很大的不同，而同一座城市內，可能大多數住宅的居住面積相近而形成特性。 從”城市行情表”看不到各個城市的房屋呎吋大小, 但是我們可以用獨立屋中間價除以獨立屋單價, 就換算出各城市中間價房屋的面積. 當然一個城市裡面的房屋面積絕對是有大有小, 而且相差的很大, 這意味著你可以用不同的預算買在不同的城市及不同尺寸的房子。

4) 從房子種類來看，最常見的是獨立屋(國內稱別墅), 城市屋(國內稱連排別墅),公寓(國內一般房子) 三種, 有些城市絕大多數是獨立屋, 如聖馬利諾,伊市,也有城市屋,公寓多於獨立屋的城市如爾灣, 有不少的城市沒有公寓式建築, 或者公寓只用來出租而不是單獨出售, 因此, 想在什麼城市買什麼房子, 不妨先向專業房地產經紀人問清楚。

5) 從屋齡來看，美國不同城市的住宅屋齡有很大的區別。 例如，聖馬利諾市的房子大多是上世紀20年代到40年代建的；爾灣市的住宅建築年代在1965年到2005年之間；奇諾崗市的房子集中在1987年至2005興建；核桃市的住宅建築年代在1950年到1980年間。 因此，如果想買比較新的房子，你就該選接近現在年代開發的城市。 如果想去有古色古香歷史感的城市生活，那就選擇較早開發的城市了。

6) 從學區分數來看，華人買房特別重視學區要好, 尤其是有孩子上學的家庭, 學區學校一般分為高中，中學，小學，一個房子擁有三級學校都是高分的必然最受歡迎，房子賣價自然水漲船高，所以我們有一個簡單的結論–房價貴的地方通常表示學區好。 但是好的定義並不一定相同, 滿分1000分有人認為800分就是好, 也有的900分還嫌不夠好, 所以你想比較每個城市裡每個學校成績, 看看那些城市符合你的要求,你的標準，最後對照這些城市的價位及單價，選出你認為性價比最好的地方。

在選擇城市的時候，當然還有其他的因素，比如個人喜愛,地緣因素（自己的親戚朋友生活的城市）等，這些因素也很重要，應當考慮進去，這裡不再敖述。

資料來源： 搜房美國房產網