新移民買房貸款常識

南加州新移民越來越多，常遇到關於購房貸款，報稅繳稅等方面的問題。
   
外國人也可來美買房貸款
   
只要有美國有效簽證，入境後到提供貸款的銀行開戶，並且可以出示證明。 5% 自備款是自己的即可向銀行借款。建議初來美國的新移民可多涉獵房地產講座與周圍親朋的經驗。
   
新移民申請貸款， 如還沒有信譽，建議去大銀行開一個戶口存500 美元，可申請一個Secure card，購物就可以用了， 兩個月就可以慢慢建立Credit。 Credit 在680 分以上可以有一般的貸款，如果580 以上可藉FHA 政府貸款。政府貸款利率都在3.5% 左右。房利美和房地美都有中文的購屋指南。長期不付Credit，信譽當然會不好。
   
報稅/ 繳稅
   
新移民要培養報稅的習慣。如有一位新移民，月收入4500 美元，報稅時報低收入只報1000 元，但如果想重新貸款，低收入就沒辦法。
   
華人一個錯誤觀念，認為報稅等於繳稅，其實不是。如房子出租給別人，每月2000 美元，一年24000 美元，但如果不報稅，每月mortgage( 抵押) 也是兩千元， 那一年mortgage 就是24000 美元，收入和支出都是24000 美元，就不用繳稅了。
   
如一位退休老先生房值48 萬美元，欠16 萬美元，問可不可以貸款， 他的退休金$16000/ 年，不到$1300/ 月，如果16 萬欠款要每月$2400 才能拿查收入的貸款。因為要付房租， 地產稅和保險，這三樣是45% 的收入，去年每月收入1300，不想報稅， 但事實上每月mortgage 也是1300 元。這樣不報稅就拿不到查收入的貸款利率。有的查收入的貸款利率可拿到3.375%，不查收入的最低是4.75%。每個人都要培養報稅的觀念，才能享受美國法律給與人的公正優惠。
   
貸款三要素：Credit（信譽）、Incom( 收入)e 和房淨值
   
如果希望信用Credit 好，要及時存入花掉的錢，不要把信用卡用到幾乎上限，那樣Credit 不會好，如5000 元上限用1000 元或1500 元信譽就很好。也不要開太多的信用卡。需要補休Credit，就是改變消費習慣，Credit report 可看到你花錢的模式，如果恢復好信用，半年就會起來。可以去銀行申請，開水，電賬單，給人家租房子，房東也可以提供Credit。任何Credit 不能遲交，否則會留下記錄。
   
收入方面，要有習慣用信用卡和支票存入支出，都有憑據。借貸交易要以支票為憑據。最好用支票付錢。增加收入也可把部份房減租。
   
房淨值如低於20 萬，還需再保PMI，Property Mortgage Insurance，需多付保險費。
   
美國鼓勵人買房和貸款抵稅
   
美國鼓勵人買房和貸款抵稅。建議買房最好一半現金，一半Credit， 美國所有繳房貸的利息是可以抵稅的。如果是現金，放在那裡是不動的，那在美國的收入就沒有辦法抵稅。
   
如每月收入是5000 元，一年六萬元要付收入稅Income Tax， 如買50 萬的房子，放25 萬的貸款，每月2000 元Mortgage，就可抵24000 元， 這樣六萬元收入只需繳三萬六收入的稅就好了。
   
美國是一個Credit 的世界，好好地管理，既會拿到很好的優惠，也可享受低利率，還可抵稅。對新移民， 建議先買一個自己住的房子，不但可以有自住屋貸款優惠，並且可用建立自己的信用額度，房子只要長期擁有，便有機會升值。 “有平靜安穩的家，也可以建立自己的Credit，不需要一定買豪宅，量力而行。”

最後，建議新移民在美國有問題要找專業指導，需要會計找專業會計師，生病找醫生，這樣可得到專業正確的指導。

文章來源:美國資訊網