有關美國租賃收入報稅

外籍人士是指非美國公民或美國國籍人士。非居民外籍人士是指沒有綠卡或不符合長期居住條例的外籍人士。

一般而言，如果滿足以下情況，非居民外籍人士需要申報美國稅表：

1．非居民外籍人士在美國想或從事貿易
2．非居民外籍人士沒有在美國從事貿易，但是擁有美國收入，且稅務預扣無法滿足當年所需繳納稅款
3．上述1，2項所提及非居民外籍人士的代表人
4．非居民外籍人士的遺產或信託受託人
5．代理非居民外籍人士的個人及財產的美國居民或當地受託人

非居民外籍人士所需申報的美國稅務可以分為以下兩大類：

1．與美國有關聯的貿易收入所得
2．固定的，預知的，年度的，或者週期性的美國收入

租金收入繳稅? 頂!
對於出租房產所得而引起的稅務

如果非居民外籍人士在美國擁有因房產而產生的收入，可以根據美國稅法第871(d)條例，將由房產產生的收入作為與美國有關聯的貿易收入所得。此類收入包括租金收入以及礦產，石油，天然氣，或其他自然資源的使用費。同時，房產的出售或交換也包括在內。

如果作出此選擇，房產相關的開銷可以相應抵扣，只有淨收入才需要被徵收稅。此選擇可以根據美國稅法第871(d)條例在申報個人所得稅是提交一份相應的申明給美國國稅局。

稅率

以下是2011年聯邦個人所得稅率，以單身為例：

 10%     $0 - $8,500
 15%     $8,500 - $34,500
 25%     $34,500 - $83,600
 28%     $83,600 - $174,400
 33%     $174,400 -$379,150
 35%     $379,150 +

因此，當非居民外籍人士在美國投資購買房地產並出租時，便有了需要向美國政府申報其個人所得稅的義務。

假設一棟價值50萬美金的房產，一年的租金收入有3萬6千美金，扣除物業費，房地產稅，基本維修，水電費，及折舊共2萬美金，則此出租房產淨收入為1萬6千美金，符合10% 及15%兩段等級稅率，以2011年單身稅率需繳納1975美元的聯邦個人所得稅。

同時，出租房產所得的淨收入也需要向所在州申報個人所得稅。不同州的州稅也不同。因此，在通常情況下，如果非居民外籍人士在美國擁有出租房產收入的時候，每一年度，需要申報兩份稅表，一份給聯邦申報聯邦個人所得稅，一份給房產所在州申報州個人所得稅。個人所得稅的截止日為4月15日，申報上一年度一月至十二月的個人所得。

入不敷出亦要報稅

有時候當房產無法順利出租或因其他原因而入不敷出時，即使個人所得稅為零，仍然需要作出申報。

假設一年的租金收入有1萬2千美金，扣除物業費，房地產稅，基本維修，水電費，及折舊共2萬美金，則此出租房產淨虧損為8千美金。不要以為出租房產處於虧損狀態無需繳納個人所得稅就不需要申報。這種想法是不正確的。因為如果你不做申報，美國國稅局會根據此房產的租金收入1萬2千美金計算個人所得稅。使得原本因虧損無需繳納個人所得稅的年度而收到美國國稅局的稅務單。

(本文由美國鑫成財務會計管理顧問公司提供)

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（外國人擁有房地產之租賃納稅法規中文譯本）

說明:中譯文如有語意不符之處應以原文為准, 本譯文僅提供方便參考, 建議稅法疑問應諮詢專業會計師.

外國房地產所有者在擁有和租賃房產期間的納稅申報義務

在為外國納稅人管理其在美國的房地產之前，一位房地產專業人士或者租賃經紀人應當與外國客戶商議，租賃收入是作為投資收入納稅並進行稅款預扣，還是作為“與在美國的貿易或商業有效關聯”的收入，並基於淨收入納稅，而不進行稅款預扣（但是所有者可能需要填寫預估稅款申報單）。無論外國投資者的個人納稅情況如何，無論美國是否與該投資者所在國是否簽訂了收入條約，其在美國的房地產的租賃收入或者出售所得都要算作來自美國的收入，需要在美國納稅。

對（外國人的）租賃收入進行課稅的方式視以下情況而定：擁有該房地產的外國人是否被視為“參與了一項美國的貿易或商業”。如果只是進行消極的活動，比如進行淨租賃：租戶需要支付房租以及所有稅款、維護費用、修理費用、現存抵押貸款本金的利息和與該房產相關的保險費，那麼擁有該房地產不被視為一項美國的貿易或商業。這種消極租賃收入應當採用統一的30%稅率（除非按照所適用的所得稅條約而降低稅率）對總收入而不是收到的“淨租金”進行稅款預扣。因此，房產稅、直接費用、房屋周圍的土地租金、修理費用、現存任何抵押貸款的本金和利息、租戶以房屋所有者出租人的名義支付的保費，都要納入總收入中，並適用30%的稅率進行稅款預扣。總收入和預扣稅款必須在下一個日曆年的3月15日之前，通過1042-S表格，即“外國人源自美國的收入預扣稅款登記表”，向美國國稅局和收款人報告。付款人也必須在3月15日之前提交1042表格，即“外國人源自美國的收入年度預繳稅款申報表”。

另一方面，如果外國投資者參與了一項美國的貿易或者商業，比如修建、管理和運營一個大型購物中心，那麼租賃收入就不需預扣稅款，而是適用普通累進稅率進行納稅。抵押貸款利率、不動產稅、維護費用、修理費用和折舊（適用加速成本回收折舊法）等費用就可以在計算淨應納稅所得額時進行抵扣。非本地居民必須對根據淨租賃收入而納稅的應付稅款進行估計（如果有淨租賃收入的話）。上述費用可以進行抵扣的唯一方法是：外國投資者及時填報“非常住外國個人所得稅申報表”（1040NR表格）和“外國公司所得稅申報表”（1120-F表）。外國個人和外國公司可以選擇將其消極租賃收入視為有效地與在美國的貿易和商業相關聯，而相應地進行納稅。一旦做出這樣的選擇（通過在及時填報的所得稅申報表上附加申明），就免除了進行稅款預扣的義務，即使在進行淨租賃的情況下。這樣的選擇一旦做出就無法撤銷，除非征得美國國稅局的同意。除非該外國投資者通過向房地產代管人交一份完整填寫的美國國稅局“外國人宣佈免除與在美國的貿易和商業行為有效關聯的收入的稅款預扣義務的聲明”（W-8ECI表格），恰當地通知房地產代管人其租賃收入被視為“有效關聯的收入”，房地產代管人應當按照總租賃收入的30%進行稅款預扣，以避免其個人因此承擔責任。

完整填寫的W-8ECI表格必須包括一個外國房東的有效的美國納稅識別號碼。（換句話說，在這些要求滿足之前，租賃經紀人必須預扣稅款並匯至美國國稅局）一位代表外國房地產所有者收取房租的房地產代管人被視為是稅款預扣代理人，其個人承擔應預扣稅款的主要付款責任。稅款預扣代理人的付款責任包括應付稅款及利息、罰金和刑事處分（如果使用的話）。房地產代管人如不遵守這些規定，將承擔償付相關付款責任（個人或者通過其公司），包括總租金的30%、罰金和利息。房地產代管人需要通過“外國人源自美國的收入年度預繳稅款申報表”（1042表格）和“外國人源自美國的收入預扣稅款登記表”（2042-S表格）報告代表外國房東收取的年度總租金。與此相應的表格是1096表格和1099-MISC表格，但這些表格是由外國所有者填寫的。

為了執行稅款預扣制度，（美國）國內稅收法規定義了“預扣代理人”，這個代理人可以是在任何職位上的任何人（包括承租人和美國房地產代管人），只要他/她對應當進行稅款預扣的收入有控制、收款、保管、處置或支付等權利。因此，一位代表外國房地產所有者收取房租的房地產代管人很明顯可以視為稅款預扣代理人。一位預扣代理人個人對應當預扣的稅款承擔首要付款責任。預扣代理人的付款責任包括：應付稅款及利息、罰金和刑事處分（如果適用的話）。只有預扣代理人填報了預扣稅款申報表，訴訟時效 才開始計算。預扣稅款申報表一旦填寫，訴訟時效從以下兩個日期中較晚的那一個日期開始計算：實際填寫正確申報表的日期或者該申報表應該填報的那一年的4月15日。如果預扣代理人知曉外國所有者的稅收申報是虛假的，那麼他/她就也要承擔責任。預扣代理人應承擔的調查義務似乎是一項“合理審慎檢查”，應根據所有的事實和情節來進行考量。

如果非本地居民沒有及時提交所得稅申報表，他/她就失去了在租賃收入中抵扣（相關費用）的權利，而是要根據總租金和30%稅率來計算納稅。一般來說，非本地居民需要追溯填報至少6年未按期交付的稅款申報表，如果其持有房地產少於6年，就要填報之前所有年份的申報表。然而，在最初應申報日期的16個月後，就不能再將租賃收入視為與在美國的貿易或者商業有效關聯了，剩餘的以往年份（的租賃收入）適用於按總收入納稅的方法。無論外國投資者的個人納稅情況如何，無論美國是否與該投資者所在國是否簽訂了收入條約，其在美國的房地產的租賃收入或者出售所得都要算作來自美國的收入，需要在美國納稅。