美國房屋增值稅及外國人預扣

資本利得(虧損）

當資本資產出售時，買價與賣價之間的差額即是資本利得(虧損)。如果賣價高於買價，則有資本收益，如果賣價低於買價，則有資本虧損。
     
資本利得(虧損)根據其持有的時間長短分為短期和長期。如果持有時間在一年以內，則作為短期。如果持有時間在一年以上，則作為長期。持有時間以所得資產的次日計算，直到出售資產的當日。

資本利得稅

資本利得稅適用於在美國的資本收益所得。一般而言，對於非居民外籍人士傳統意義上的資本利得稅的稅率是30%或者美國與非居民外籍人士所在國所簽訂的更低的稅務公約，但不適用於根據美國稅法第871(d)條例所申明的房產的資本利得稅。

房產的資本利得稅

如果出租房產有根據美國稅法第871(d)條例作出申明，則此房產所產生的收入將視同於與美國有關聯的貿易收入所得，進而能享受與美國居民同等的稅率。
 
根據持有時間的長短，如果是短期持有，即一年以內，則資本利得稅等同於個人所得稅的稅率。如果是長期持有，即一年以上，則資本利得稅為15%
     
值得一提的是，如果出租房產在出租期間有做折舊，當此房產賣出時，之前所做的折舊金額需要被收復，並課與25%的稅率。

房產的資本利得稅預扣

根據1980年外籍人士房地產投資法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，當非居民外籍人士出售美國房產時，需要預先扣留賣價的10%作為此房產的資本利得稅的預扣。預扣由過戶公司從賣價的款項中直接提交給美國國稅局。加州對資本利得要求預扣為3.33%, 所以外籍人士賣房後總共被預扣13.33%。
   
如果房產賣價低於30萬美金，並且買方購買後將作為自住屋，則無須預扣房產的資本利得稅。此交易如果有資本利得，仍然需要申報及繳相應稅。
   
此預扣可以在非居民外籍人士申報其當年的個人所得稅時作為稅務預交款項。當非居民外籍人士當年的實際個人所得稅低於所預扣之款項時，多預扣的款項是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士沒有申報個人所得稅，則此款項將全額被美國國稅局作為稅款繳付。

資本利得稅的申報

非居民外籍人士在申報其年度個人所得稅時，如有資本利得稅，需要額外填寫附表D以申報。

1031互換

當房產賣出後的一定期限內又購買了一“類似”的房產時，可以使用1031互換條例。但是需要注意的是，作為一個非居民外籍人士，當使用1031互換條例時，仍需要根據1980年外籍人士房地產投資法案做預扣。
1980年外籍人士房地產投資法案對於同步交換或者前制交換的房地產資本利得稅預扣有著不同的要求。

在同步交換中，轉讓方在滿足以下兩點要求時無需做出預扣：
1．轉讓方提供書面通知書給受讓方，說明根據美國稅法1031條例，轉讓方在此交換中沒有承擔任何的收益或者虧損。
2．在轉讓發生的第20天，受讓方給美國國稅局提供一份轉讓方所寫的書面通知書

(本文由美國鑫成財務會計管理顧問公司提供)

贈與稅

美國國稅局對於贈送現金或者不動產的行為制定了特別納稅規定。贈予者負責支付捐贈稅，但是受贈者也可以同意由其負責支付該稅款。贈予配偶或者慈善事業可以免交捐贈稅。在計算聯邦所得稅時，贈送房地產的數額不能扣除。根據贈與納稅法律，個人在贈送一定限額以內的房地產時，可以免交贈與稅。該限額大小每年都會變化。2009年，每個人的限額是13,000美元。一對已婚夫婦贈送價值不超過26,000美元的房地產時，可以免交贈與誰。贈與價值在限額以上時，必須對限額以上的價值全額納稅。
 
公平市價
 
因為房地產贈與並沒有實際固定的價格，所以美國國稅局使用“公平市價”的概念來確定所轉讓房地產的應課稅價值。公平市價是指預計買方從賣方手中購買相同的房地產所願意支付的價格。公平市價考慮了經濟因素，比如該房地產所在地區的年均收入。公平市價也考慮了其他因素，比如在相同地區相似房地產的出售價格。

遺產稅

當某人死亡，並且其房地產贈送給其他人，該房地產屬於遺產的一部分。贈與稅不適用於遺產。房地產從死者轉移到新的所有者，應適用遺產稅。遺產無需納稅，除非死者的遺產價值超過了一定數額。2010年該數額設定為3,500,000美元。如果該遺產價值超過了3,500,000美元，需填寫遺產納稅申報表並交美國國稅局。遺產繼承者獲得房地產無需為所繼承的房地產繳納所得稅。