如何上網找房貸

為了維持復甦不久的美國經濟，一般咸信新任美聯儲主席葉倫將會繼續印美鈔救市。因此利率仍會偏低，房市還會持續上漲，但以後就難講了。如果你想要買房，首先要注意的事就是要考慮用固定利率，其次是要知道如何上網去找最划算的貸款公司。這一步很重要，因為若不小心，就會損失數千元甚至上萬元。

你先得進入網站www.bankrate.com，打開這網站之後你可馬上看到尋找房貸利率或重新設定利率（Find Mortgage & Refinance Rate）。首先，你先點擊購買（purchase），然後選擇貸款年限如30年固定利率（30-year fixed rate），再點擊搜索（search）。除了固定利率之外，網站上還有調整房貸率（Adjustable Rate Mortgage，簡稱ARM）。5/ 1ARM表示5年內房貸率固定，但第六年利率會根據經濟指數變動而變動。如果你只想買房住短，或可以考慮用5/1ARM，因為現在調整房貸利率比固定利率還要低，但一般人選用固定利率較為保險。

點擊搜索後，選定房子所在地的州及城市（可用郵遞區號）。譬如你的房子在馬里蘭州的賽爾斯貝利（Salisbury)，你須要填入貸款細節（enter loan detail）。例如，你的貸款額為16萬5000元，預付20%，零點折扣（0 point ，表示不買點數來降低貸款利率）及信用分數（FICO）。在此再點擊產品（product）下的選項：有20、30、40年的固定利率或0、15年的調整利率，然後再點擊尋找利率（find rate）。你就可看到在選定30年固定利率、零點費用、信用分數（FICO=740）及20%預付額下，許多公司提供的貸款利率。如果購買一點（1 point），通常可以減少房貸利率0.25%，有時叫折扣點（discount point）。譬如，你借10萬元分30年攤還，利率6%每月付599.55元。但你若購買3個點，利率可能下降到5.25%，則每月付552.2元，省了47.35元。但是你得付3000元（10萬乘3%），所以要住上63.36（3000/47.35）個月才能打平，否則不划算。

第一家貸款公司叫賽邦尼克金融公司（Sebonic Financial）：它的真實貸款年利率（APR）是4.06%，貸款利率（mortgage rate）是4%（零折扣點及30天內鎖定利率），每月估計的房貸款是788元，APR費用是1195元外加電話號碼。所謂的APR包括貸款以外的不同費用：貸款介紹費（loan origination）、房貸仲介和保險費等隨公司而不同。因此APR 通常會比貸款利率高一點。至於如何算APR因公司而不同：有些加在貸款總額上，有些把這些費用換算成利率再加於貸款利率上。如果你打算長住，在選擇貸款公司時比較APR是個不錯的方法：越小越划算。這是為什麼聯邦政府的透露真相法（Federal Truth in Lending Law）規定貸款公司必須誠實透露APR數字的理由。

第二家CMS的APR是4.035%，貸款利率是3.99%（零折扣點及30天內鎖定），每月估計房貸是787元，APR費用是895 元。第三家Home Finance of America的APR是4.125%，貸款利率也是4.125%（零點及30天鎖定），每月房貸800元，APR費用為零。注意因為APR費用是零，所以貸款利率與APR相同。在這個網頁上，賽爾斯貝利城共有15個貸款公司，其中APR最低的只有3.915%（每月房貸776元，APR費用800元），而最高的竟高達6.924%（每月房貸1087元，APR費用400元）。每月房貸差達311元，30年下來將多繳11萬多元！

但是我們也不能說最低的APR就是最好的選擇，還要考慮到其他因素。譬如15萬元30年的貸款，貸款者A的貸款利率是6.5%、零折扣點和5000元APR費用，貸款者B的貸款利率是6. 25%、1折扣點即1500元（15萬乘1%），外加5500 元APR費用，費用共計7000元。

A的APR是6.83%（每月房貸948.1元），而B的APR是6.71%（每月房貸923.58元），因此在長期來講，應當然選B因為每月省了24.52元，但費用上B多了2000元，所以你打算住在這房子多於82月選B才划算：2000/24.52=82.23。 

資料來源：worldjournal