地稅年年漲 如何抗爭

根據凱斯席勒房價指數的統計，全美房價在2006年秋至2007年夏跌幅超過40%，近兩年來雖已復甦，但平均跌幅仍在20%以上。與此同時，全美地稅的平均漲幅卻超過20%，紐約市的地稅在前市長彭博任內12年「逆勢而上」，一馬當先，漲幅超過30%，市府和財稅局想盡各種手段，在每年的地稅調整計算上作文章，以確保地稅的只漲不衰。紐約市同時是全美合作與共有公寓集中的都市之一，據統計，紐約市合作公寓(Co-op)股東與共有公寓(Condo)屋主每年平均繳納的地稅均已突破7000元，超越一家庭甚至兩家庭屋主平均繳納的地稅額。

紐約市財政局的稅務評估報告（Notice of Property Value），每年1月15日在網上公布並同時郵寄給屋主，其中包括屋主姓名，地址位置（Block and lot），商業或民宅畫分，稅務等級等，但最重要的還是市場值（Fair Market Value），估價（Assessment Value）以決定稅額。

紐約市根據房地產的民用（Residential）或商業（Commercial）用途，稅務等級相應畫分為四等。一級為民用用一至三家庭住宅，估稅額為市場價值的6%，地稅為估稅額的16.787%。二級為民用多家庭（四至十家庭）及共有、合作公寓。三級為公用事業（Utility）單位。四級為商業樓宇、倉庫、旅館、博物館、影院設施等。現在許多拆建的新共有公寓提供15年（25年）免稅，實際上是11年（或21年）免稅，4年減稅，從第12年（或22年）起，地稅便以20%，40%，60%，80%攀升，在第16年（或26年）時達到100%。

財政局於年初的估價報告發出後，稅務局受理上訴申請的截止日期為3月1日（二、三、四稅務等級）或3月15日（一級稅務等級）。稅務局接到上訴申請後會進行評估，如決定受理便會發出通知告訴申請人的「庭訓」（Hearing）日期，由於每年申請人眾多（紐約市每年至少5萬起），每起案例平均只給5至10分鐘的機會「申辯」，因此抗辯人必須「據之以理」，抓住「要害」，稍有「破綻」便會被駁回。申請人的「初審」被駁回之後，還可以請律師上訴（Appeal），截止日期為當年10月24日，由各區高院（Supreme Court）受理，需交上訴費210元。上訴備案之後，來年申訴獲減會一併考慮。

最近有讀者來信，詢問如何防止自己的房屋漲價，實質上是防止自己的房地產稅升值，由於紐約市自彭博以來實行了複雜而又「靈活」的地稅評估和調整系統，即使房屋「市場價」（Fair Market Value）跌價，地稅也還是照樣上漲，以達到「旱澇保收」的目的，現舉一例說明。張先生住北法拉盛一家庭，兩年前的估價報告顯示市場價從84萬元「劇降」為72萬6000元（13.6%），但地稅估價（Assessment Value）不降反升，從年前的3萬7445元上升為3萬9014元，因此地稅從年前的6481元上升為7126元。2014年1月22日張先生的估價報告如坐「雲霄飛車」，回竄到86萬元，比2013年的市場價（72萬7000元）上升了18%，估價上漲967元（2.3%），因此地稅也順勢上升為7271元（上升了3.5%）。

再看一個成功抗辯的例子。劉先生位於布碌崙的投資房在紐約市財稅局中的紀錄為2A（4至6家庭），經抗辯之後糾正為1級中的3家庭，地稅從原先的1萬8920元（稅率為13.433%）降為4626元（稅率為18.205%），可謂「天壤之別」。

一般來說，凡有房屋加建（申請開工紙），違規（如土庫出租），社區基礎設施（如診所、藥店、健保中心、托兒所、圖書館、老人活動中心等）等登記紀錄的房屋或樓宇的地稅會顯著上漲，而且很難接受調降申請。許多新移民喜歡買皇后區法拉盛或艾姆赫斯特的新康斗(Condo)來自住或投資，交通購物均方便，但如果樓下有社區設施，即使15年（實際上是11年）免稅，最好提前查一下15年後的地稅，可能會高得驚人。

美國法律規定，如果房屋所有人認為地方政府徵收的房屋稅漲幅有問題，屋主有權向市府提出申訴，但由於減免地稅申請涉及法律、地產、建築、會計等眾多領域，又要填寫市財政局或稅務局的一系列表格，手續頗為繁雜，在很大程度上阻礙了屋主欲抗辯的意願，因此屋主在決定於政府「對簿公堂」前，要熟悉地方房地產稅制定和調升（降）的法律根據和程式，才能做到知彼知己，「百戰不殆」。(作者為註冊會計師) 

來源: 世界新聞網