美國新手房東租房稅務5須知

新手房東的出現是美國經濟生活中自然發展的一根旁支。樓市的崩潰，許多房屋不及脫手賣出，緩兵之計是將賣不掉房屋出租獲利。於是很多每月靠房租增加收入的房東應運而生。
 
許多新手房東都沒有意識到當你出租房屋時，你就在做生意了，你要有一套正確反映收支的帳簿和財務紀錄。如果新手房東缺乏稅務法規和記賬方面的基本知識，難免會遇到棘手的問題。

如何使新手房東的帳簿記錄符合美國國稅局的要求呢？ 美國不動產新聞網站《Inman News》整理出租房屋相關稅務的5項須知，讓您輕鬆當新手房東。

1、做好紀錄保留備用

不要在塗鴉的紙上潦草應付記錄。美國國稅局會拒絕接受這種紀錄草稿。

其實正規記錄也不是很複雜。使用線上的電子表格等系統做分類表十分簡單。不管採取哪種系統，只要能將收入和支出清晰分開,並能清楚識別和詳述兩個不同分類下的細節條目即可。另外，要整理好收據保留備用。

2、瞭解所得扣除額

房屋的維護、修繕及改良費用對於一般屋主來說，不會有甚麼用處，但對於房東來說，它們可以列為所得的扣除額。

房東可以從其收入所得中扣減的費用包括：廣告、清潔、保養、房屋貸款利息、保險費、律師費、水電費、財產稅等等。

美國國稅局也允許房東要求將其房產折舊，不過規則有些複雜。您可以在國稅局的網站IRS.gov上下載第946號出版品「如何折舊財產（How to Depreciate Property）」，這本小冊子上有詳細的說明。

3、注意房屋維護和改良的區別

房東要出售房產時，房屋改良的成本，例如替換(不僅是修理)屋頂、窗戶或爐灶等，可從房產的利益中扣除，以減少房屋銷售所得的資本。

保存房屋改良的支出紀錄是很重要，法律要求所有紀錄至少須保存3年。但不論持有房產多久，售房時必須擁有改良房屋的收據，以精確計算你的房產收益。

4、聘請稅務專業人士

儘管美國國稅局在IRS.gov提供大量的信息和小冊子，以解析相關法律和記帳要求的細節，這其中包括第523號小冊子「房屋出售（Selling Your Home）」及第527號小冊子「住宅房產租賃（Residential Rental Property）」。但專家建議，為免遺漏出租房屋的扣除額，房東最好聘請稅務專業人士才是明智之舉。

5、收房租的旅費也可扣除

房東前往房產所在地收取房租及進行維修等等與租房業務相關活動的旅費，也可列為扣除額，但扣減的旅費必須是合理的。例如開車到50英里外的地方收取租金，應該是合理的，但是坐飛機去夏威夷收取租金，將機票費用列為扣除額恐怕會有問題。無論如何，你要表明這次旅行實質上與租房業務有關。

另外，房東必須向美國國稅局證明前往房產所在地是與租房業務有實質上關聯性。專家建議房東前往房產所在地時，至少要有50%的時間用於租房有關事務，如重建浴室或更換傢具等。你必須出示從事與租房事務有關的所有證明，而不是僅提出買幾個燈泡的收據。

如果你擁有的渡假別墅大部分時間用於出租的，國稅局允許你一年有14天時間在那裡渡假，旅行費用可作為你處理業務的費用。

資料來源：The Epoch Times