投資房產之現金買房與貸款買房

投資房產可以分為兩種情況，一種是現金買房，第二種是貸款買房。以下逐一對這兩種情況進行分析。

一丶現金買房的租金回報率

現金購買的房產的租金回報率的計算公式很簡單，說白了就是出租房屋到手的凈收入除以購房的總價。租金回報率 = 每年凈房租收入 / 購房總價%首先計算購房總價。購房總價很容易獲得，就是房屋買家支付給賣家的金額。

每年凈房租收入= 年租金收入 — 持有房屋費用及出租衍生相關支出。

年租金收入就是跟租戶約定的年租金。為了估計一棟房屋的未來年租金收入，可以將附近社區同等條件的已出租房屋的租金拿來比較。例如，通過房產經紀人的幫助，找出周圍同等條件已出租的10套房屋，看看這些房屋的年租金收入，就可以大致估計出自己想要投資的房屋的未來租金收入。但是這裏有個技巧，一定不要拿這10套房租中租金最高的那一套作為參照，因為這樣很可能會使你預計的租金收入虛高。比較正確的方法是找到出現次數最多的租金價格，然後以這個數字，或者比這個數字稍低的價格作為你的參照。

持有房屋費用及出租衍生相關支出一般包括：房產稅丶房屋保險丶社區費丶維修費丶空置期分攤丶出租管理費等項目

二丶貸款買房的租金回報率

貸款購買的房產的租金回報率的計算方法要稍微復雜一點，但是原理與第一部分是一樣的。我們假設貸款全部采用每年分期固定還款的方式。

租金回報率 = 每年凈收入 / 自付額%

每年凈收入= 年租金收入 - 持有房屋費用及出租衍生相關支出 － 年固定還款額。

其中，自付額(頭款)即購房總價扣除銀行貸款的部分。

持有房屋費用及出租衍生相關支出我們在第一部分裏已經講過，道理也是一樣的。下面我們選取一個案例來進行分析。一棟2006年建的334 平米獨立屋,購買價$36萬, 自付額(30%)為$108000貸款額$252000 (30年分期固定攤還,利率4%, 貸款月付$1,203.09)，月租金$2400。

年租金收入=2400 x 12 = $28800 (伊市獨立屋的真實例子)

持有房屋費用及出租衍生相關支出包括:

     a) 房地產稅:購房總價 x 1.9% =$6840
     b) 房屋保險: $815 (各房屋因地點,新舊,保項有異, 保費不同)
     c) 社區費:無
     d) 維修費：預計$300
     e) 空置期分攤：半個月租金$1200
     f) 出租傭金：年租金x 6% )/2= $864（註2013年5月數據，租金已降至2-3%）

持有房屋費用及出租衍生相關支出總計：$10019

年固定還款額 = $1,203.09x12=14437.08

每年凈收入= $28800 - $10019 - $14437.08= $4343.92

租金回報率 = 4343.92/108000 = 4.02%。

來源:美國資訊網