容易導致房貸申請被拒的幾個問題

一. 夫妻單獨帳戶

有時因為其他原因，夫妻雙方A和B只有一個人申請貸款買房（假設是A），但是銀行存款單上只有B的名字，在這種情況下，投資房（Investment Property）是不可以直接使用該銀行帳戶用來付頭款和closing cost的，因為投資房（Investment Property）貸款不允許使用非貸款人的資金。如果是購買自住屋，那麼需要把只有B的銀行的帳戶裏的資金轉到有A名字的帳戶裏，且做好轉賬記錄，才可以使用。

有時買投資房，申請人想通過把B的銀行帳戶臨時加上A的名字的方法來規避上文提到的要求，但是銀行往往會認為這是特意而為之而通不過審核。所以，尤其是購買投資房時，最好1-2個月把資金（主要是頭款）準備充分且存入貸款人的帳戶裏。

二. 無貸款（free & clear）房產

在填寫申請資料的時候，有些申請人認為無貸款的房產不需要告訴銀行，但是實際上只要是在名下的房產，無論有沒有貸款，都需要填寫進去，因為無貸款房產的地稅（tax）和保險（home insurance）也要算在支出收入比（Debt-to-Income Ratio）裏。

銀行都有很強大的偵測系統可以查出申請人沒有提交的房產資料。有的申請人直到貸款快close的時候才被銀行查出未，往往導致未能按時close而lock過期或者買房合同（contract）過期而弄的措手不及。所以一開始提交申請的時候務必要準確提供房產資訊。

三. 房產代理傭金返還（agent rebate）

有時，為了更具有競爭力，房產代理（agent）會返還一定比例的傭金（commission）來幫助客戶cover closing cost。但是傭金（commission）返還的數額不能大於closing cost （包括escrow account reserve）的總和。比如說某貸款的closing cost是$5,000，那麼銀行不會允許傭金返還多於$5,000，因為多出來的部分會cover一部分本金，假設貸款額是$400K，成交價是$500K，多出來的$1,000銀行會認為有人幫申請人多付了$1,000的頭款(down payment)，換句話說，銀行會認為實際的貸款房價比（Loan-to-Value）高於原來的80%（400K/500K）而變成了（400K/499K），甚至認為代理（agent）和貸款申請人（borrower）聯合企圖利用傭金返還來拿到低Loan-to-Value的貸款。所以，銀行要麼會要求兩者降低傭金返還的數額，要麼會提高這個貸款的Loan-to-Value。

另外，傭金返還必須經過貸款審核（underwriting）。有時貸款申請人在貸款檔（Loan Docs）要簽了的時候才急急忙忙的把傭金返還的事提出來，這樣會使得貸款檔（Loan Docs）需要重新出，或者說銀行的underwriter還要花時間重新審核傭金返還的數額和相關的disclosure，有可能導致購房協議（contract）或者利率lock過期。所以，如果有傭金返還，最好早一些或者一開始就告訴代理（broker）或者銀行。

四. 居住證明（Occupancy）

無論是買房貸款（purchase loan）還是重新貸款(refinance)，有的借款人是按照自住屋（primary residence）提交申請，而有的申請人是按照投資房（investment/rental property）來提交申請。在申請過程中，在很多情況下，銀行往往會拒絕申請人把房子按照自住屋（primary residence）來申請而會強制申請人按照投資房（investment/rental property）來申請，那麼有的申請人就會問：我明明住在那裏，銀行為什麼還是會拒絕（deny）我自住屋的申請呢？根據經驗，往往有以下比較大的問題會被銀行“揪住不放”而導致denial：

（1）無法提供任何檔證明居住在此處，或者住址在各個檔上相互矛盾

有的申請人無論是駕照，W2，Tax Return還是銀行存單（bank statement）上都無法顯示申請人在此時此刻住在該房屋裏，甚至連水電費單據（utility bill）上的位址都顯示的是過去的住址或者是親友的住址。唯一可能可以“證明”該申請人住在該房子裏的證據可能就是做房屋估值（appraisal）的時候，appraiser去的時候該申請人在房子裏等著。在這種情況下，即使申請人確實是住在該房子裏，銀行也無法按照自住屋來批准貸款。

（2） 工作單位離住房較遠

有的申請人工作單位距離自住屋很遠（例如超過100 mile），這個時候銀行（lender）會認為這種距離不符合常理，一般來講，在這種情況下，申請人會被要求提供雇主（employer）的證明信說明申請人可以在家裏工作（work from home），或者說是需要雇主（employer）說明此員工確實是每天要通勤（commute）100多miles來上班。致命的地方在於，有的申請人的雇主嫌麻煩或者說在此事上十分不配合從而無法提供相關證明，從而導致即使工作單位遠已是既成事實，貸款也會被拒（deny）的遺憾。

（3） 非居住合貸款人（non-occupying co-borrower)

有的房子在最初買的時候是兩個人在申請貸款，但是之後因為種種原因其中一個人換了工作而搬出去在其他地方租房子或者說住到了自己擁有的其他房子裏，然後，利率低的時候兩個人想做重新貸款（refinance），一個人的收入不夠需要用到兩個人的收入提交申請，但是銀行查到另一個人實際上不住在該房子裏，那麼這個人在銀行（lender）看來屬於“非居住合貸款人（non-occupying co-borrower)”，有的銀行是不允許使用該種申請人的收入（income）的，會直接deny該貸款申請；而有的銀行雖然會允許使用non-occupying co-borrower的收入，但是會把該申請人名下的其他相關費用例如租金算到房貸總費用之中而導致收入不夠。

五. 無法解釋清楚來源的大額存款（Large deposit）

提交貸款申請的時候，銀行（lender）一般會要求提供1-2個月的完整的銀行存款單（bank statement），上面有30-60天的交易記錄（transaction history）。一般來說，銀行（lender）不會問上面的大額取款，但是對 於大於$1,000的大額存款（large deposit）是極其敏感的。通常來說，只要對這種大額存款提供合理的解釋和單據就不會有問題，但是以下幾種情況通常會讓銀行（lender）無休止的詢問和糾纏下去，使得rate lock過期或者導致申請無法被批准：

（1）勿提供多於一般要求的銀行存單（bank statement）

銀行（lender）只要求提供1-2個月的銀行存單，但是申請人一不小心直接給貸款銀行（lender）提供了很多個月甚至一年的交易記錄（transaction history）。許多銀行只要看到某些材料（甚至是不需要的材料）就會去問，去審核，那麼銀行（lender）一下子會要求提供所有的大額存款（large deposit）的來源和解釋，非常的麻煩。申請人往往被弄的措手不及，無法提供如此之多的材料而放棄，十分遺憾。

（2） 直接存入大量現金（cash）

現金（cash）是不能夠算作有效資產的。很多申請人在貸款申請的30天或60天以內往需要使用的帳戶內存入了大量現金，殊不知現金在銀行（lender）看來屬於“不可追溯”（unsourceable)的存款而會把這一部分存款從balance裏面扣除。比如說，某申請人的statement區間從11月1日到11月30日，11月1日的balance是10萬，在11月19日，存入了2萬現金，11月30日的balance是12萬，假設沒有其他存取款活動，貸款銀行（lender）會不算這2萬現金存款而仍然認為申請人只有10萬的存款。如果說頭款（down payment）需要12萬，而申請人又沒有其他財產了，那麼這一下子就導致貸款被拒。但是，如果說該申請人在11月1日之前就存入了該2萬現金就不要緊，因為銀行只要求且只會看到11月1日到11月30日的交易記錄，在銀行看來，這部分錢已經是“靜止”的，所以balance會按12萬算。

（3） 提供來源的銀行帳戶上仍有多筆大額存款

舉例來說，某申請人在自己的BOA帳戶裏顯示有一筆$2,000的大額存款，是一張從自己的Chase帳戶裏面自己寫給自己的支票，光提供該支票的影本還不夠，還需要提供Chase帳戶的statement顯示有$2,000從該帳戶中被取走了，而且，如果這個Chase帳戶裏面仍然有大額存款，銀行（lender）就會一直追問下去直到所有的帳戶都沒有大額存款為止。所以在很多情況下，貸款是被這些“錯綜複雜”的解釋大額存款來源的要求“拖死”的。

綜上所述，貸款之前在準備銀行存單（bank statement）的時候，要儘量避免在一個月內往需要使用的銀行帳戶裏面存錢（特別是不好解釋的），以規避“追溯”的麻煩。

六. 資產儲備不足（Asset reserves shortage）

有的貸款人認為，銀行裏面的錢只需要準備頭款（down payment）和closing cost這麼多的錢就可以了，其實，在很多情況下，銀行還需要貸款人提供額外的資金用作“儲備”（reserves），以規避銀行自身的風險。有很多種情況，主要挑最常見的兩種來講一下：

（1）當存款大於$417K（Conforming High Balance），且房子是自住屋時：

一般還需要2個月的PITI reserve。PITI是指本金+利息（P&I），地產稅（Tax）和房屋保險（Insurance）一個月的總和。比如本金+利息一個月$1,500，地產稅一個月$300，保險一個月$50，那麼2個月的PITI = (1,500 + 300 + 50) X 2 = $4,000。如果頭款（down payment）加closing cost一共是$120K，那麼銀行帳戶裏的balance總共需要$124K。

（2）當需要貸款的房屋是投資房（investment property）時：

一般還需要這個投資房6個月的PITI reserve，再加上每一個有貸款的其他投資房2個月的reserves。（解釋同上）

許多貸款人往往只準備頭款（down payment）和closing cost，且沒有其他任何多餘的資產（例如退休金帳戶或股票帳戶）作為reserves，直到買房的offer被接受了才獲此要求的消息而導致十分被動。因此，房貸經紀（broker）需要事先告知申請人reserves數額要求是多少，提前準備好。