國人投資美國房產的基九個基本流程　　　

美國房產交易比較複雜，在一個一般的房產交易中，約有二十多個公司協作提供服務。 如果投資者是外國人，其中涉及的環節就更多，更複雜。 作為一般的投資者，不必具體親歷每一個環節，但需要有個整體的了解。

美國房產交易專業分工明確，法規清晰，產權明了。 只要有專業人士幫助，是不難的。 以下是中國投資者交易美國房產要經過的幾個大的環節：

1、整體諮詢

孫子云：夫未戰而廟算勝者，得算多也；未戰而廟算不勝者，得算少也。 多算勝少算，而況於無算乎！ 吾以此觀之，勝負見矣。

到美國投資房產是很複雜的項目，事先要對過程有充分的了解。 從專業，有經驗，在美國有從業執照的人士諮詢是很重要的。

諮詢主要有兩方面：

1）從律師方面：幫你解釋如何處理資金，帳戶，和最有利的產權所有方式。

2）從房產經紀方面：解釋房產交易的過程，如何找房產，區域選擇，推薦當地代理，推薦房產管理人員。

找到有經驗，可信賴的專業諮詢是第一步重要的。

請注意在美國，只要有專業執照的人士可以提供建議，比如只有律師能提供法律建議，房產經紀人能提供房產建議，會計師能提供稅的建議，否則會被認定是無執照提供專業服務，是可能非法的。

2.找到專業律師

諮詢公司會推薦合格的律師。

律師的有兩個主要作用

1）設立投資人資金代管帳戶，是保護投資人的資金，產權安全，和個人隱私。

2）根據投資人的具體情況，建議投資用何種方式擁有地產產權。 並幫助投資人設立產權實體。

對投資者有投資移民的意向的，還要有移民律師的介入。

2. 資金準備，設立帳戶

律師建立資金代管帳戶。 此帳戶完全安全，由美國律師工會擔保。 只有戶主和律師可以動帳號裡的錢。

投資人把資金以美元形式打入帳戶。

3.選定投資地域

根據投資人的目的，具體情況具體分析，諮詢公司幫助選定投資地域， 如哪個州，哪個城市， 哪個地區，哪個學區。

有的投資人要投資移民，有的要投資回報，有的要在與子女臨近的某個大學附近，有的要轉移資產， 有的要將來養老， 有的要臨近好的醫療條件。

根據各種目的，適於投資的地域也是大不相同的。

美國地域廣大，可不止是只有紐約，三藩，洛杉磯幾個大城市。 事實上，在這種超大城市投資的回報並不是最好的。

地點，地點，地點一直是投資的重中之重，一定要詳查，不可人云亦云，不可不慎。

4.確定專業房產經紀人

美國的房地產經紀人的作用比中國的要大得多，為客戶服務，行為受法律規範。

選定了一個區，房地產經紀人的作用至關重要。

富饒房產可以考慮您的需要，為您選擇和推薦全美各地適合的經紀人。 並且定期詢問您的反饋，如果經紀人不適合可以迅速為您更換。

5.確定產權實體

房子是以自然人， 如個人名，夫婦名，子女名，美國親戚名來擁有， 是需要事先確認。 合理的產權，可以規避房產法律風險，保護隱私，省稅，容易交易產權。

要依靠律師（從法律上）和會計師（從省稅上）提供建議。

6.選擇房子

房產經紀會先把已有的房源給投資者看，並解釋，需要的要帶投資者實地看房。

房產經紀會定期向投資人提供市場上新的房源。

7.房產交易

房產交易過程複雜.一般沒有貸款要十五天左右。 需要申請貸款要45天左右。 請注意，由於次貸危機，各個銀行對貸款，尤其是投資地產，都非常謹慎。 作為在美國沒有信用的外國投資者要申請到貸款很難。 即使能申請到，費用也很高。

房產交易的最後一步是”結案交易（Closing）"， 最后買方，買方，結案公司，雙方經紀人都坐在一起，完成房產交割過戶。

整個交易過程主要要經過驗房，申請貸款，評估，保險，產權分析，水電煤氣過戶，等等，要多方有效協作。

一般房產交易的過程，由買方，賣方各自的代理牽頭。

8.房產管理

美國擁有房產要繳房產稅，房產稅約為房價的1－3%。

所以一般投資的房產如果不是房子自己家人住，要考慮出租收入。

要出租，就要有專業人員管理。

美國的房產管理專業程度高，行業也要求房產管理人員有從業執照。

9.房產出售

和投資股票一樣，在投資時，就要考慮到退出的條件。

房產出售，也要找房產經紀人，將房子上市，並協調出售過程各個步驟。

來源： 搜房網