提前還清房貸先還本金

如果你是一名持有房貸的屋主，每月還款可能就是你日常最大的一筆開銷。特別是在已邁入退休年紀的時候，房屋貸款變成最沈重的財務負擔。專家指出，除了提存IRA或401(k)等退休帳戶之外，還清房貸應是你在退休之前的首要任務。因成為退休族之後，你的醫療開支勢必上升，讓你更難從預算中為房貸還款挪出空間。

提前還清房貸的最有效作法，是在每次還款時多還本金。這麼做可縮減房貸的還款年限，也能省下一些利息支出。

額外償還本金的作法有很多，如果你不想在每年年末一次多付當年份額，可以選在每次還款周期或每隔兩周多還一次，以「少量多餐」的作法減輕心理負擔。

當你申請一筆房貸的時候，通常會取得一份房貸攤銷進度表（或稱分期償還債務表，amortization schedule）。透過這份表格，你可以看到每月還款中本金與利息的金額。

一般來說，還款初期每月金額多是利息，本金所占比率很小，隨著還款年限愈來愈近，本金所占比率也會逐年增加。而你所要做的，就是在每月既定還款金額之外，額外多還一些本金。

The Babb Group創辦人兼執行長巴柏（Dani Babb）說，「以30年固定房貸利率來說，你每期應繳的還款金額雖然一樣，但本金與利息比率卻會隨新的本金餘額不斷調整」。換句話說，如果你每次都額外償還本金，加快本金餘額下降的速度，那你本應30年才還清的房貸，可能在第24年或第25年就提前還清。

巴柏建議，在額外償還本金的時候，應確認額外支付的金額是指定為本金而不是利息，且採每隔兩周支付比每月一次更好。

視個人財務狀況而異，如果每兩周就隨房貸還款多還本金，對你來說過於緊張，可考慮每月多還一次本金。專家指出，即使是每月多還50元本金，也可能大幅降低你所需要支付的利息總額，及減少還款年限。

巴柏說，當然，如果有能力的話，直接把30年期房貸重貸為15年期，可能省更大。否則，提前償還本金就是你提早脫離房貸的最好方法。（記者范詠軒） 

資料來源：worldjournal