美國二手房市場介紹

一經紀人人數 

美國房地產經紀人大約佔人口的千分之五，大約有150萬人(美國目前人口3億)，全美房地產協會會員(Realtor)136萬(2006年)。 在德克薩斯州有10萬左右，而在加州經紀人所佔比例最高，大約在千分之10-15之間。 由於房價高和市場活躍所致。 並不是所有的房地產經紀人都加入全美房地產經紀人協會，只有加入全美房地產協會的經紀人才稱之為Realtor(註冊商標)，Realtor與其他經紀人的不同之處是，Realtor必須遵守全美房地產經紀人協會的道德約束和行業規範(Code of Ethics )。 

二經紀人的收入 

經紀人的平均佣金收入在5.5萬美元，執業經紀人(Broker)的收入會在6.5萬美元左右。 新經紀人第一年平均佣金收入會在2萬美元左右，但是優秀的經紀人(top 20%)收入會在10萬美元以上，也有相當一批高收入的經紀人佣金收入在30-50萬美元左右，當然，也有極少數的傑出經紀人年佣金在100萬美元的，一般來說,高佣金的情況，不是只有一個經紀人，大多是一個3至5人的團隊(Team)。 

三經紀人的資格 

以德克薩斯州為例，取得經紀人執照需要60個大學學分，同時要完成以下四門課程:房地產原理一，房地產原理二，房地產代理法，房地產合同法。 之後，向州政府房地產管理局提出申請，通過背景調查後無重大犯罪記錄，方可參加全州統一的房地產經紀人執照考試(機考)。 一般來說，第一次考取的只佔50%，取得銷售經紀人執照(Sales Person License)。 

四經紀人的種類 

房地產經紀人的執照分為兩種，一種是銷售經紀人執照(Sales person License)，另一種是執業經紀人(Broker License)執照。 執業經紀人執照只有在擁有銷售經紀人執照兩年之後才能向州政府提出申請，並要繼續完成相當一部分房地產專業課程:房地產評估，房地產數學，房地產貸款，房地產經營，房地產市場等。 之後，才能參加全州統一的房地產執業經紀人考試(機考)。 只有執業經紀人(Broker)才可以獨立開業，Sales person執照者不可獨立開業，但是優秀的經紀人大多是Sales person執照者。 

五佣金問題 

美國一般採用的是獨家代理方式，佣金是由賣主和經紀人公司商討決定的，並沒有固定的比例。 聯邦政府的反壟斷法堅決反對把佣金固定化，但是一般來說，佣金是銷售價格的4%-6%，大約三分之二的是6%。 決定佣金的因素有:房子的價格，市場競爭，當地的習俗，經紀人與賣主的個人關係。 經紀人公司由於聯邦政府的反壟斷法的製約，不敢設定統一的佣金標準。 

六代理問題 

取得房源的經紀人稱之為Listing Agent，簡稱為房源經紀人，是由房源經紀人和賣主簽訂了委託代理銷售協議(Listing agreement)，所有有關房子銷售事宜一律通過房源經紀人，賣主不再介入房子的銷售事宜。 如果該房源是由其他的經紀人帶來的客戶買走的，這個經紀人就稱之為Sub Agent，房源經紀人從自己的佣金中支付相當一部分(一般是3%)給Sub Agent。 買主經紀人(Buyer Agent)與Sub Agent常常混淆，買主經紀人是代表買主利益的，Sub Agent是房源經紀人的合作夥伴，這個問題目前存在很多爭議。 

以上是對美國房地產經紀人行業的大概介紹. 

國內的房地產代理中介在一定程度上存在所謂的吃差價問題，我們來看看在美國是如何解決房地產經紀人吃差價問題的。 

(一) 獨家代理是房地產中最好的代理方式 

在房地產的所有代理方式中，獨家代理(Exclusive Right to Sell or Lease) 是目前最科學，最廣泛，爭議最少的代理方式，目前在美國幾乎所有的二手房代理均是這種獨家代理的方式。 在這種代理方式中，賣主和房地產經紀公司在書面的代理合同中，清楚的表明佣金的多少，一般是最終銷售價的百分比，鑑於美國政府反壟斷法的製約，佣金的多少完全由賣主和房地產經紀人雙方商定，沒有統一的規定，從3%到7%不等，但大多數(70%)會在6%上下，在這種獨家代理的方式中，就不存在所謂的吃差價問題。 

(二) 吃差價是由淨值代理(Net Listing) 方式造成的 

Net Listing可以譯成淨值代理或差價佣金代理。 淨值代理就是賣主與房地產經紀人簽訂的代理合同中，賣主定好最低價，凡是超過最低價的部份統統歸房地產經紀人所有，賣主只得到他所要的最低賣價(Net Amount) ，其它的什麼也不管。 

舉例說明，一棟房子的賣主對房地產經紀人說，賣多少錢我不管，我只拿50萬，多餘的部分都歸你，如果經紀人賣了55萬，所有的過戶費用一共3萬，經紀人淨得2萬。 以此類推，房子賣的越高，經紀人得的部分就越高。 

淨值代理一般認為是不道德的房地產代理方式，大多數州均不鼓勵房地產經紀人在代理二手房使用，甚至在許多州諸如馬塞諸塞，新澤西，密西根，紐約是非法的。 但是淨值代理在商業買賣(Business)中還是有一定市場的。 

在淨值代理的情況下，房地產經紀人會為了自己的利益-多賺差價而不惜一切手段把房子賣到最高價，價錢賣得越高，房地產經紀人得的差價越多，而在獨家代理的方式中，房地產經紀人要盡一切可能為賣主服務，賣到最高價，價錢賣的越高，賣主得到的房款就越多。 所以在這兩種代理方式中房地產經紀人的服務宗旨是完全是不同的，淨值代理會使房地產經紀人的名譽越來越壞。 

如果不能禁止吃差價的作法，國內的房地產代理中介行業就不可能走上建康發展的道路，房地產經紀人的名聲也很難好起來. 

來源： 搜房網